时间:2022-03-24 06:51:52
序论:好文章的创作是一个不断探索和完善的过程,我们为您推荐十篇商品房屋租赁管理办法范例,希望它们能助您一臂之力,提升您的阅读品质,带来更深刻的阅读感受。
一、新《办法》的“亮点”
1.新《办法》规定“直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当……,定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息”,为各地方建立房屋租赁市场指导租金价格制度提供了法律依据。政府房屋租赁市场指导租金,是政府行政部门服务房屋租赁市场的重要体现之一。通过进一步严格房屋租赁登记备案制度,积累房屋租赁市场租金基础资料,建立房屋租赁租金指导价格制度,对引导房屋租赁市场规范化发展,切实起到调控作用。
2.新《办法》对人均最低租住建筑面积做出了相应规定,同时规定“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”。当前,由于城市化速度不断加快,特别是经济较为发达的大中城市,外来务工人员、刚就业毕业生成为租赁市场主流,受收入水平所限,群租、合租等现象非常普遍,存在着安全等隐患。新《办法》对各地根据实际制定租赁房屋面积控制线,探索加强对群租、合租、住宅的分割出租、经营性的集体宿舍(包括变相的分割出租的“小旅馆”)的监管制度,以及开展整治工作等提供了法律支持。
3.新《办法》对禁止出租的情形由原《办法》的九种情形减少为四种,并根据减少的限制性规定拓展了登记备案所需要件的内涵,将“房屋所有权证书”拓展为“房屋所有权证书或者其他合法权属证明”。这不仅尊重了当前租赁市场中出租房屋产权多元化的现实,增加市场主体的容量,将进一步推动房屋租赁市场的繁荣,也增强了管理部门在实际工作中的可操作性。
4.新《办法》规定的“城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理,参照本办法执行”为制定集体土地上房屋租赁相关规定提供了法规依据。近年来,由于城市的快速扩张,原郊区成建制纳入城市规划区的范围,由于土地价格、房屋租金相对较低,集体所有制土地上的房屋租赁不断扩大,成为外来务工人员主要居住地,以及各种产业园区的聚集地,原集体所有制土地上房屋租赁已经产业化,成为城市房屋租赁市场不可分割的重要组成部分。由于有关法律法规对集体所有制土地上的房屋租赁的管理缺少相关规定,因此,集体所有制土地上的房屋租赁管理一直处于失控状态。因此,将集体所有制土地上的房屋租赁纳入管理范畴,将对维护社会稳定起到积极的作用。
5.新《办法》规定的“房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平”尽管对随意提高租金的制约方式、理由、期限等规定的尚不具体、详细,但对保护承租人的合法权益,打击随意哄抬租金的行为进行了强有力的管理和约束,具有较大意义,也为各地制定相关管理办法提供了法律依据。
6.细化了处罚条款。长期以来,原《办法》对不办理房屋租赁登记备案缺乏制约措施,除少数城市外,房屋租赁管理工作开展均不理想,登记备案率不高。处罚条款的细化,将有效解决依法行政难的问题。
二、新《办法》的“疑点”
1.商品房屋租赁的概念问题。笔者认为,提出“商品房屋租赁”这一概念的本意是将以市场租金价格出租房屋的行为,区别于廉租房屋和公共租赁房屋。但新《办法》未对“商品房屋租赁”这一新概念加以必要、明确的规定,实际工作中,行政管理人与行政管理相对人容易产生混淆或异议,会因为理解不同,增加日常的行政难度,甚至可能产生执法冲突。
2.房屋租赁行为的界定问题。随着市场经济的不断发展,房屋租赁行为呈多样化,包括以联营、合作、入股、合伙经营但不发生权属性质变更行为,大型商场、市场等建筑物内的摊位、柜台等分割出租行为以及出借、代管、经营等行为,新《办法》并未延续原《办法》对房屋租赁行为界定的相关规定,未将大量本属于房屋租赁的其他行为纳入房屋租赁管理范畴,在实际工作中可能造成房屋租赁当事人为逃避监管,以其他方式的租赁行为出现。
3.“房屋租赁登记备案证明”的作用。新《办法》未延续原《办法》对“房屋租赁登记备案证明”的规定,容易淡化房屋租赁登记备案的意义。
事实上,在我国凡涉及法人或其他组织的注册登记、证照年检、资质(资格)审查等法律法规以及实际操作中,均要求行政管理相对人具有“合法的经营场所”并提供相关证明。而结合房产行政管理部门的相关规定,能够证明拥有合法的经营场所的证件,最主要的就是“房屋所有权证”和“房屋租赁登记备案证明”,且目前各城市也在积极致力于拓展“房屋租赁登记备案证明”的作用,将其纳入公安、工商、税务、民政等有关部门办理暂住人口登记、法人或其他组织的注册登记、证照年检、税务登记、资质(资格)审查的必要要件以及生产、经营、办公或居住场所的合法证明。因此,笔者建议应将“房屋租赁登记备案证明”的具体法律地位予以明确,以便指导实际工作开展。
二、房地产开发经营企业实施外销商品房先租后售应具备以下条件:
1.已经初始登记并取得房地产权证书;
2.已与物业管理企业订立物业管理服务合同并已实施管理;
三、房地产开发经营企业实施外销商品房先租后售,在出租时应先与承租人签订房屋租赁合同。该租赁合同除应具备《城市房屋租赁管理办法》规定的条款内容外,还应明确双方当事人租后出售该房屋的有关权利、义务。其中必须包括:租后出售该房屋的时限;该房屋出租时的售价与实际出售时的售价计算;出租人解除承租人租后购房权利的条件;违约责任等内容。
房地产开发经营企业可参照《上海市房屋租赁合同》规范文本并按上款规定自行拟订房屋租赁合同,并在使用前交由市房地局委托的上海市公证处审定。
四、租赁合同签订后的15天内,房地产开发经营企业应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心(或房地产交易管理所)办理房屋租赁登记、取得《房屋租赁证》。房屋所在地区、县房地产交易中心(或房地产交易管理所)在应当核发《房屋租赁证》的5日内书面通知市房地产交易中心。
五、租赁合同经登记后,在合同约定的有效期限内,该出租房屋需设定抵押权的,房地产开发经营企业应当将先租后售的事实明示抵押权人。
六、在租赁期间,未经承租人书面同意放弃租后购房权利的,房地产开发经营企业不得将该房屋另行出售给他人。
在租赁期间,承租人征得房地产开发经营企业的书面同意,可以将该租赁房屋的一部分或全部转租给他人。但承租人未与房地产开发经营企业签订外销商品房买卖合同,并办理变更登记、取得房地产权证书前,不得将该房屋转售给他人。
七、在租赁期间,承租人根据租赁合同约定购买其承租的外销商品房,必须在租赁合同届满前2个月与房地产开发经营公司参照市房地局制定的示范文本签订外销商品房买卖合同,并在合同或合同的补充条款中载明出售前承租人租赁的时间、已缴付的租金。该房屋出租时的售价和实际出售时的价格计算等内容。
八、买卖合同签订并按规定在市公证处办理公证后的十五日内双方当事人应按规定向市房地产交易中心办理过户申请和价格申报。办理过户申请和价格申报时,除应提交《上海市房地产转让办法》、《上海市房地产登记条例》规定的文件外,还应提交原已登记的租赁合同、《房屋租赁证》和承租人已交付的租金发票、房地产开发经营企业出租该房屋的纳税凭证等文件副本或影印件。
九、经市房地产交易中心办理过户审核和变更登记,承租人取得房地产权证后,租赁合同即自行终止。房地产开发经营企业应在原租赁合同终止之日起的15日内,向原受理登记的房屋所在地区、县房地产交易管理部门办理注销租赁登记。
十、外销商品房先租后售,房地产开发经营企业应按沪地税地(1997)27号“关于进一步搞好房地产租赁市场的税收处理的通知”第三条的规定缴纳有关租、售税款。
新《办法》的出台实施,无疑给苦苦守望的房屋租赁管理者以雪中送炭和“好雨知时节”之感。新《办法》明确规定了房屋租赁登记备案制度,并本着鼓励房屋出租的原则,对房屋不得出租的情形作了重新规定。同时还规定了直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门要定期并分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息,此外,还要求其建立完善房屋租赁登记备案信息系统等等。和老规定相比,新《办法》更侧重于科学规范市场秩序,从租赁当事人权利义务进行了规范,制定相关规定来维护租赁当事人的合法权益,同时也采取了有效措施来保护承租人的基本利益,建立和谐的租赁关系,变化多多,意义重大。
一、新《办法》对租赁当事人权利义务进行了规范
房屋的租赁行为属于民事行为,作为民事行为其就要进行必要的规范、引导,否则容易引发纠纷。新《办法》的实施不仅给租赁双方的当事人权利义务都进行了明确的规范,同时也采取了有关措施来有效维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益。其规定如下:一方面,房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平;另一方面,承租人在房屋租赁合同期内转租房屋,必须要经出租人给予书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除租赁合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失。城市房屋租赁管理部门既是管理单位同时也是服务主体,因此,在执行中管理部门还有必要进一步引导当事双方签署明确、规范的合同,明确彼此的责任和义务,以避免不必要的纠纷。
新《办法》对承租人的优先购买权以及买卖不破租赁等法律原则的相关规定也作了进一步细化,这些方面都从一定角度来反映了新《办法》在实施过程中都本着构建和谐社会,以人性化为主体的宗旨的思想。
二、新《办法》解决了租赁市场突出问题
新《办法》不仅规范了租赁当事人的合法权益,而且进一步规范了商品房屋的租赁行为,因此其有效地解决了租赁市场的突出问题。新《办法》中条款明确规定,出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于政府规定的最低标准,且厨房、卫生间、阳台和地下室储藏室不得出租供人员居住。
同时,新《办法》还将原来在《城市房屋租赁管理办法》中规定的九种不得出租情形,减少为现今的四种情形。分别是属于违法建筑的;不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;违反规定改变房屋使用性质的;以及法律、法规规定禁止出租的其他情形。这也在一定程度上鼓励了房屋的出租活动。
此外,在租赁管理方面制定了相应条款来加强租赁行政管理的力度,特别增加了罚则部分,并明确了处罚标准。其中,对不符合出租要求的房屋进行租赁的出租人,处以五千元以下罚款;对有违法所得的,处以违法所得一倍以上三倍以下,但不得超过三万元的罚款。对厨房、卫生间、阳台、地下室、储藏室不得出租用于居住或出租住房的人均面积未达到政府规定的最小面积的,责令限期改正,逾期不改正的,可处以五千元以上三万元以下罚款。对租赁行为不登记备案的,责令限期改正,个人逾期不改正的,处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的,处以一千元以上一万元以下罚款。这些条款都从执法角度规范了出租方的责任和义务,进一步保护了承租人的合法权益。
由上可以看出,新《办法》对于房屋租赁市场现存的突出问题都做了相应有效的引导性规定或制定了明确条款,进而对解决当今市场的突出问题、减少房屋租赁双方当事人之间的矛盾冲突起到了积极作用。
三、要营造新《办法》实施、推行的良好氛围
加强商品房屋的租赁管理工作,进一步完善房屋租赁登记的备案制度,是房屋租赁管理工作的基础和核心。房屋租赁登记备案是《中华人民共和国城市房地产管理法》以及新《办法》的重要内容和基本制度,因此,房屋租赁管理单位在实施赁管理工作时要全面、准确地把握并领悟新《办法》的精神实质,熟练掌握新《办法》的主要内容和各项规定,并且严格要求其工作人员在服务过程中本着鼓励房屋出租、便民、高效的原则,耐心为民服务。同时还应积极的通过报纸、电台、电视、网络等各种途径宣传新《办法》的内容和实施,让社会了解鼓励房屋出租的立法精神、对租赁当事人特别是承租人权利保护的立法原则、房屋租赁登记备案制度及其他各项规定,进一步提高房屋租赁管理和房屋租赁服务水平,让社会公众深入了解房屋租赁的作用,使房屋租赁登记备案意识深入人心,营造新《办法》实施的良好氛围。同时,还需要相应房屋租赁管理的工作人员在工作过程中用创新批判的精神来看待新《办法》的基本内容,以提出更完美更完善的条款和措施。
四、新《办法》实施过程中的思考
新《办法》从其颁布到如今实施已有将近2个月的时间了,但目前仍有不少出租单位以及个人在对房屋租赁登记备案的重要性的认识上存在不足,不主动不积极登记备案、隐租瞒价、变相租赁,私下黑市租赁、逃避管理、逃避税费,其行为严重干扰阻碍了租赁市场的平稳健康发展。房管部门虽然早已把房屋租赁纳入到管理范围,但相关业务范围仅为公房管理。怎样开展私房、集体土地上房屋租赁管理,逐步将城乡结合部纳入管理范围,扩大房屋租赁管理覆盖面,减少税、费流失,是当前急需引发我们高度关注的重要问题,也是新办法实施过程中必须存在的思考。
针对上述问题,以往工作中我们所能依据的法律是《房地产管理法》、《合同法》及最高人民法院关于《房屋租赁司法解释》,适用最多的是建设部第42号令,里面其中的一些规定已经不适合目前市场现状的要求。如今的房地产市场房价飞涨,租金也是让人瞠目结舌,大致除08年下降,其它每年都是正常上涨的速度,买房不起,租房又成问题,这无疑给中低收入阶层、无房户和城市打工族造成了极大影响,去年两会也提出此问题,国务院也出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,尽快出台《房屋租赁管理办法》。历经九九八十一难经过多次研讨、调研、修改、新《办法》终于和大家见面了,新《办法》的出台有亮点也有遗憾,遗憾的是新《办法》中没有明确提出对集体土地上房屋租赁行为的规范,使具体管理者仍感到在实施过程中存在着种种疑惑,一方面痛感规费流失而无章可循,另一方面对管理前景也倍感焦虑。集体土地上的房屋是客观存在的,并不断扩大,问题也尤为突出,我们期盼着《房地产管理法》再次修定时,能对上述问题出台更为积极、更具针对性的措施。
给力房屋租赁市场的春天,给力房屋租赁者的春天,新《办法》带给我们无限遐思,赍着希望,怀着期待,辛勤耕耘,默默收获,我们有理由相信,随着市场经济条件下租赁市场的进一步招展,无章可循将会有法可依,束手无策也会变成多措并举,让我们共同努力,为营建租赁市场的新秩序、构建和谐租赁关系而奋斗不息。
参考文献:
[1]国家住房和城乡建设部. 《商品房屋租赁管理办法》. 2010.12
[2]钱宏根.薛剑春.戴敬瑞. 房屋租赁税收的实践与探索. 2009.05.
二、上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局)是本市商品房预租的行政主管部门。区、县房地产管理部门负责所辖区域内的内销商品房预租的行政管理工作,业务上受市房地局领导。
市房地产交易中心负责外销商品房预租协议的登记备案工作;区、县房地产交易中心负责内销商品房预租协议的登记备案工作。
三、房地产开发经营企业投资建造的内销商品房(包括外资内销商品房)需预租的,应当向项目所在地的区、县房地产管理部门提出预租许可申请;房地产开发经营企业投资建造的外销商品房需预租的,应当向市房地局提出预租许可申请。
四、房地产开发经营企业申请预租商品房,应当具备以下条件:
(一)已按规定支付全部的土地使用权出让金,土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书;
(二)取得商品房的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;
(三)预租的商品房主体结构完工,已经市或区、县的建设工程质量监督部门验收合格;
(四)已落实市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划并已确定该预租商品房一年内能竣工交付使用。
五、房地产开发经营企业申请商品房预租许可,除应向市或区、县房地局提交书面的申请报告外,还应当提交下列证件(复印件)及资料:
(一)土地使用权出让合同或转让合同;
(二)房地产权证(或土地使用权证);
(三)建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;
(四)市、区、县的建设工程质量监督部门出具的主体结构工程验收合格证;
(五)市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划和意见;
(六)预租商品房的建筑面积明细表。
其中1995年1月1日前以划拨方式取得土地使用权建造的内资内销商品房,可以建设用地许可证、市商品房建设计划文本取代上述第(一)、第(二)项规定的证件及资料。
房地产开发经营企业申请预租的项目已经取得预售许可证的,则只需附交商品房预售许可证以及上述第(四)项资料。
六、市或区、县房地局应当自受理商品房预租许可申请之日起10日内完成审核,符合商品房预租条件的,发给准予预租的批文;不符合预租条件的,则应在上述规定的期限内通知申请人。
七、房地产开发经营企业投资建造的商品房预租批准后,方可进行商品房预租及广告宣传。预租商品房的广告必须载明商品房的预租批准文号。
房地产开发经营企业投资建造的商品房未经批准预租的,一律不得开展预租。
八、房地产开发经营企业投资建造的商品房预租批准后,凡买受人预购的、预售合同已经登记备案的商品房也可预租。
九、房地产开发经营企业或买受人预租商品房的,应当与承租人签订预租协议。
预租协议应当载明下列主要内容:
(一)预租双方当事人的姓名或者名称、地址;
(二)房地产的座落地点、面积、四至范围;
(三)土地使用权获得方式和使用期限以及房地产的规划使用性质;
(四)房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况;
(五)房屋的租赁期限、租金、支付方式;
(六)预租期限及预租房屋的交付使用日期;
(七)预付款金额、支付期限及其使用;
(八)违约责任;
(九)争议的解决方式;
(十)预租双方当事人约定的其它事项。
十、预租协议文本可由房地产开发经营企业按上述规定自行拟订,也可以使用市房地局制定的示范文本。
十一、预租协议签订后的15日内,预租当事人应持预租协议和预租当事人的有效身份证明按本试行办法第二条规定向房地产交易中心办理预租协议登记备案。房地产交易中心应当自受理之日起的5个工作日内办妥登记备案手续。
十二、凡因从事办公、生产、经营活动预租非住宅商品房的承租人,按规定办理预租协议登记备案后,预租协议可以作为承租人向市外资委申办外商在沪办事机构或向工商行政管理部门办理工商注册登记的有关经营场地的凭证。
首先,房屋租赁市场在整个房地产市场不可或缺。缺少了房屋租赁市场的房地产市场,将使大部分购房者以自用和转让为主,从而使以租赁为目的的购房者将大大减少。而随着我国对于房地产市场的一系列调控政策的出台,虽然有效地抑制了以投资和投机为目的的购房行为,但是存量房市场受到了一定影响。这时,整个房地产市场就更需要租赁市场的活跃和健康发展。如果房屋租赁市场不完善,就会不利于投资结构、商品结构和市场结构的调整和优化。因此缺少租赁市场的房地产市场在结构上也是不合理的。
其次,在我国的投资渠道中房地产是公认的保值、升值投资渠道,因此在市场经济日益成熟的今天,房地产已经成为人们竞相投资的对象。随着股市的持续低迷,一部分股民等待抄底,而另一部分股民却相继把资金从股市中撤出继而投资到房地产市场上,以期实现投资效益的最大化,在这种条件下,只有商品房交易市场、存量房交易市场,以及房屋租赁市场的共同健康发展与日趋活跃,房地产投资者的投资成本才能得以回收和增值。
第三,房屋租赁市场对整个房地产市场具有积极的推动作用。一个城市或地区的房屋租赁市场活跃,势必刺激当地的房地产消费。这里面既有一部分人最终将转租为买,成为房地产消费者,另一方面更主要的是会刺激房地产投资者以出租赢利为目的而增加在房地产市场中的投入。
另外,随着河北省“城镇面貌三年大变样”的推进,我们衡水市加大了拆违、拆临、拆旧、拆破、拆陋和拆墙透绿的拆迁力度,大量的回迁户换购、租赁房屋不仅带动了商品房市场、存量房市场的发展,也促进了房屋租赁市场的发展,从而带动了整个房地产市场的繁荣与发展。
房地产市场的繁荣一方面带动了建筑、运输、钢材等相关产业,促进了地方经济的迅猛发展,但不可避免的也引发了房屋转让、租赁等供需及权益冲突矛盾的日趋凸显,因此,加强房屋租赁管理,维护房屋租赁市场正常秩序,对促进房地产市场全面发展尤为重要。加强房屋租赁管理应从四个方面入手:
1 制订一套系统的法规制度体系,将房屋租赁管理工作纳入法制化、规范化的轨道。
《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》虽然都对房屋租赁管理进行了明确规定,但是缺乏可操作性,同时,从河北省到衡水市关于房屋租赁方面的法规细则却始终没有配套出台,其他相关的政策规定也是少之又少。法律上的相对滞后,就会直接影响到管理的效果。应结合衡水市实际情况,在《中华人民共和国城市房地产管理法》的基础上尽快出台有针对性的地方性法规,一方面有效规范衡水市的房屋租赁行为,另一方面使租赁管理真正有法可依,真正使衡水市的房屋租赁市场走上法制化、制度化的道路上来。
新出台的《商品房屋租赁管理办法》已于2011年2月1日起施行,为房地产管理部门加强房屋租赁管理提供了强有力的保障,希望相关的配套法规文件能及时出台。
2 建立房屋租赁指导价格体系,通过价格的透明化,带动房屋市场的健康发展。
《商品房屋租赁管理办法》第五条规定:直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传,定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。
房屋租金指导价格应以市场租金价格水平为依据,在进行充分的市场调研的基础上,采取科学的测算方法,定期制定和公布不同地段、不同结构、不同用途出租屋的阶段性租金。它既为租赁当事人提供了一个合理租赁价格的参考,也为政府税收提供了价格参照依据,避免了个别当事人弄虚作假偷逃税款,从而维护了房屋租赁市场的正常秩序,有效维护了国家利益。
3 确立各相关部门协调联动机制,加强房地产市场监管,依法惩治房屋租赁市场的违法违规行为。
虽然房管部门是房屋租赁管理的主管部门,但是房屋租赁管理又是一项综合性管理,涉及房管、公安、工商、税务等部门,因此需要各部门之间的相互配合。公通字[2004]83号国家六部委办局《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》第二条特别强调了部门之间的相互配合与协作,规定:各部门要加强协调配合,建立信息交流制度。房地产管理部门在办理出租房屋租赁登记备案证明后,应定期将有关情况通报给公安、工商、税务等部门;工商部门在办理工商营业执照时、公安部门在办理暂住户口登记及暂住证时,对于生产、经营、居住场所为出租房屋的,应查验房地产管理部门出具的房屋租赁登记备案证明。对没有办理房屋租赁登记备案的,应登记其有关情况并定期通报给房地产管理部门。
因此,在房屋租赁管理上房管、工商、公安、税务等部门应各尽其责,共同做好工作。工商部门在办理营业执照,公安部门办理暂住户口,地税部门在征收房屋租赁税时,都应该检查是否在房管部门办理了房屋租赁登记备案,从而形成各部门共同把关,齐抓共管的局面。
一、预售商品房按揭
按揭是英语"MORTGAGE"一词的粤语音译,是一种担保方式,指在楼宇建筑期内,商品房预购人将其与开发商(预售方)签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行,同时商品房预售方作为贷款担保人,并保证银行为第一受益人,如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时,银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益,以清偿其对银行的所有欠款。
预售商品房按揭是一种特殊的担保方式,银行为按揭权人,预购人为按揭人,担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处,但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间,商品房实际上并不存在,按揭人无法取得所购商品房的所有权,他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利,它是一种期待性利益,而非以实体形式存在的楼宇。商品房按揭的出现将期待性利益引入抵押标的范畴,丰富了我国传统抵押标的理论的内容。
预售商品房按揭具有以下法律特征:
(1)预售商品房按揭是一种要式法律行为,应签订书面合同,并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续;
(2)预售商品房按揭是一种从合同,是为担保主债权得以实现而订立的;
(3)预售商品房按揭合同是诺成性合同,合同一经成立即对三方当事人具有约束力。
(4)预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息,除少数政策性无息贷款外,预售商品房按揭均系有偿合同。 预售商品房按揭是近几年才出现的,目前在我国尤其是在沿海地区,发展规模很大。它在一定程度上缓解了房地产市场资金紧张的状况,使普通百姓拥有商品房成为可能,同时也为房地产开发商提供了融资手段,增加了建房资金。但我国的房地产管理法对预售商品房按揭尚无规定,与目前房地产业的发展状况很不适应。审判人员在审理此类案件时只能依据法理。而银行则大多制订一些标准式合同,购房者与发展商只有签约与否的选择,而没有就合同条款进行协商、修改的自由。这种状况极不利于预售商品房市场的健康发展,笔者试举二个案例说明之。
案例一:个人甲与乙公司签订商品房预售合同,约定甲购买乙公司正在开发建设的商品房一套,价金为五十万元,甲应分五次交购房款二十五万元,余二十五万元房款办理银行按揭。合同签订后,甲如约履行支付了二十五万元购房款,要求乙交付房屋。乙公司称甲应在全部付清购房款后才能入住房屋。甲认为合同中约定余款由银行按揭提供,因而认为乙公司违约,至法院。
此案双方当事人产生争议的根本原因是对按揭的性质认识不清。预售商品房按揭的当事人有三方:购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立,而此案中甲与乙公司双方约定办理按揭,实际并未办理,因而按揭合同不能成立。鉴于双方对付款方式尚未约定明确,该商品房预售合同应认定为尚未成立,由此产生的损失由双方分担。由于乙公司为房地产开发商,对有关按揭的规定应当了解,合同未能成立其有一定过失,因此应承担主要责任。
案例二:甲与乙公司签订商品房预售合同,约定甲购买乙公司开发的商品房一套,其中百分之四十房款由甲直接交纳,另百分之六十房款由甲向乙公司指定银行申请按揭贷款。甲按约定向乙公司交纳了百分之四十购房款。在办理银行按揭之前,银行通知停止办理按揭贷款,此后双方就如何付清购房余款协商不成。甲至法院,请求解除购房合同、乙公司返还其购房款。
此案双方当事人对付款方式约定明确,且乙公司与银行之间已有关于办理按揭贷款的协议,但由于国家政策性调整,银行停止办理按揭,使双方当事人之间合同无法履行。此案应适用情更原则,解除合同,双方合理分担损失。
由以上两个案例可以看出,我国预售商品房按揭中存在许多问题。这些都有待完备的立法来进行调整。建议立法部门在修订《中华人民共和国城市房地产管理法》时,对此问题做出规定。
(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;
(三)租金和押金数额、支付方式;
(四)租赁用途和房屋使用要求
(五)房屋和室内设施的安全性能;
(六)租赁期限;
(七)房屋维修责任;
(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;
(九)争议解决办法和违约责任;
(十)其他约定。
二、凡出售人按市场价格出售,以一定租金回报实施售后包租的,所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润,并必须向购房人提供相应的担保。
三、上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局)是本市房屋售后包租的行政主管部门。区、县房地产管理部门负责所辖区域内销商品房或内销存量产权房屋(以下简称内销房屋)售后包租的行政管理工作,业务上受市房地局领导。
四、房屋售后包租,出售人应与买受人同时签订“商品房出售合同”或“房屋买卖合同”(以下简称出售合同或买卖合同)和“房屋售后包租合同”(以下简称包租合同)。双方当事人订立出售合同或买卖合同的补充条款中应明确该房屋买卖价格,售后包租的价格折减金额或租金回报金额,包租年限以及售后包租有关双方的权利、义务等内容。
双方当事人订立的房屋售后包租合同应当载明以下主要内容:
1.包租双方当事人的姓名或者名称及地址;
2.房屋的座落、面积、装修及设施状况;
3.房屋的用途;
4.包租年限;
5.房屋买卖价格、包租期间的租金回报或价格折减金额;
6.房屋出租及转租的约定;
7.房屋修缮责任;
8.违约责任;
9.争议的解决方式;
10.当事人约定的其他条款。
五、包租合同文本由出售人按上款规定自行拟订,也可采用市房地局制定的示范文本。
六、出售合同或买卖合同及包租合同签订后,双方当事人应将售后包租合同作为出售合同或买卖合同的附件,并按规定向市或区、县房地产交易中心办理过户审核和变更登记手续。
七、在包租期间,包租人应以出租的方式出租该房屋。包租人未经买受人的书面同意不得擅自将售后包租的该房屋再转包租。
八、包租人在包租期间,享有并承担包租合同规定的权利和义务,并且应当履行其买受人在包租期内签订的该房屋租赁合同规定的义务,但包租合同另有约定的除外。
九、包租期内,售后包租的房屋出租,包租人应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定,买受人与承租人签订房屋租赁合同。未经买受人的书面同意,包租人与承租人签订租赁合同的租赁期限不得超过包租合同约定的终止日期。
十、房屋租赁合同签订后,包租人与承租人应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心办理租赁合同登记备案并取得《上海市房屋租赁证》。办理登记时,包租人除应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》规定提交证明文件外,还应附交已向市或区、县房地产交易中心登记的包租合同。
(1)书面租赁合同;
(2)房屋所有权证书;
(3)当事人的合法证件;
(1)房屋租赁合同;
(2)房屋租赁当事人身份证明;