房地产调控研究论文汇总十篇
时间：2022-04-30 23:24:10
序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产调控研究论文范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。
篇（1）
我国房地产市场虽经一年宏观调控，但是整个市场走向没有改变，市场房价仍呈快速上涨势头。据国家统计局的数据显示，2006年第1季度全国房地产开发投资同比增长20.2%，其中商品住宅投资增长23.1%，房地产企业开发土地面积同比增长53.3%，而70个大中城市房屋销售价格则同比上涨5.5%，部分城市上涨幅度在10%以上。在这种形势下，有必要认真审视政府调控房地产市场的政策目标，进一步明确调控的依据和政策边界，以切实推进房地产市场宏观调控工作。
一、房地产市场宏观调控的理论依据
政府到底为什么要对房地产市场进行宏观调控，为什么要给居民提供一定的住房保障？从现象上看，房地产市场出现投资过热、商品房价格偏高以及百姓住房困难等都是原因，然而从本质上看房地产市场某些内在缺陷才是决定性因素，这些因素导致单纯依靠市场机制，无法达到市场供求均衡，更不能避免出现严重的市场失灵。正因为如此，从理论上说政府必须通过积极的干预和调控，促进和保障房地产市场健康发展。
1.房地产市场具有高交易成本特征，存在投机炒作问题。与一般商品不同，房地产除了可以满足居住需要的使用价值外，还具有较高的投机炒作价值。房地产为什么可以用来投机炒作，对这个问题有很多种解释，但归根结底在于房地产市场有较高的门槛，具有高交易成本特征。首先，房地产是较为复杂和特殊的商品，房地产市场的参与者，无论是生产者还是消费者，都需要掌握较多的知识和信息，才能成为理性的市场参与者，才能作出其最优决策。现实中房地产的供应者与消费者之间往往存在严重的信息不对称，占有更多信息的一方可以利用这种优势攫取更多的利益，这一点在房地产商一方表现得特别突出。其次，与房地产相关联的土地是稀缺与自然垄断的，加上房地产开发资金需要量较大，以至于房地产市场进入门槛比较高，难以在短期内形成完全竞争市场，进而无法保证市场信息是完全的、公开的。虽然房地产市场这种高交易成本特征可以随着市场的逐渐发育成熟而有所弱化，但仍然会一定程度地存在，相应地市场投机炒作问题总是存在，因而依靠市场自身不可能解决投机炒作问题。
2.房地产具有准公共产品属性，其价值无法依靠市场完全实现。房地产作为一种特殊的商品，具有准公共产品属性，有时也称作“二重性”、社会属性或政策性。一般商品的消费可能只给私人带来收益，而房地产却不一样，它的消费含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有适当的住房不仅给居民本人带来利益，而且会对周围环境，对其他居民带来益处，包括公共卫生、市容环境、社会治安等方面的利益。另外，房地产消费，特别是居民购房置业，对增强其对国家及所在城市的归属意识有很大促进作用。目前包括美国在内的很多西方国家特别采取了鼓励居民购房置业的政策，都存在这方面的动机。就不同档次的房地产来说，中低档的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，准公共产品属性更为突出。不难证明，让中低收入人士安居乐业将给社会带来的好处，体现出的外部效益是无与伦比的。然而，房地产的准公共产品属性所体现的外部效益并不能通过市场机制来实现，市场机制在公共产品供应或者说公共价值的实现上是失灵的。既然完全由市场机制调节，房地产的一部分价值得不到实现，那么房地产市场供应将可能相对不足，并且主要体现为普通商品房供应相对不足。这时房地产市场虽然可能会出现供求均衡，但那并非是与经济发展水平相协调的均衡，不是保证居民充分享受到住房福利的最优均衡。
3.房地产具有一定的垄断性特征，能够导致市场供求结构失衡。房地产的供应以土地为基础，而土地具有自然垄断性特征。任一特定区位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供应是有限的。土地的自然垄断性特征则衍生出了房地产的垄断性特征。房地产的垄断性体现为房地产的非同质性。在房地产市场上，受区位因素限制，尽管可以有两套价格相同的商品房，但不可能有两套品质完全一样的商品房。房地产这种非同质性使得任何一套商品房都有其惟一性或者说独占性特征，使得房地产的供应者具备某种程度的垄断地位。房地产的垄断性特征最终导致房地产市场的供求结构失衡。垄断表面上看是导致高价格，但价格不是问题的根本，供求结构失衡才是根本问题。由于中高档商品房定价的弹性空间比普通商品房大，可以更好地实现甚至扩张垄断收益，所以房地产企业会倾向于开发中高档商品房。其结果必然是房地产供应结构失衡，房地产市场的这种供应结构失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有权或使用权的垄断引发的，因而无法靠市场力量来消除。
二、房地产市场宏观调控的目标分类
政府对房地产市场进行宏观调控，正是针对房地产市场内在缺陷展开的，其总体目标就是要消除市场失灵的影响，保障房地产市场的供求均衡和健康发展，促使其与经济发展和居民生活水平提高相协调。根据所针对市场缺陷的不同和政策效应大小，政府房地产市场宏观调控目标可分为投机抑制目标、均衡供应目标与福利保障目标。
1.投机抑制目标。把房地产市场上的投机活动抑制在一定程度之内，或者完全遏止投机行为，是政府房地产市场宏观调控的最经常目标。针对房地产市场投机行为的抑制性政策则是房地产市场宏观调控中最常见政策。房地产市场上投机行为包括商品房的炒作买卖和房地产开发投资过热，其共性是没有正常市场消费需求基础。这些投机行为的存在，一方面可以给房地产市场集聚更多的资金，增加市场活力；另一方面又可能引发房地产投资过热，市场炒作过度，导致房地产价格偏高，严重时可能形成影响经济正常运行的房地产泡沫。正因为房地产市场投机行为存在两种不同方向的作用，在实践中各国政府往往根据实际情况，对市场投机行为有不同的价值取向和态度，实行不同的调控政策。不过，当市场炒作气氛过于浓厚，房地产泡沫非常明显时，各国政府无一例外地会制订程度不同的投机抑制目标，采取相应宏观调控政策。
2.均衡供应目标。在房地产市场发展过程中，投资者对于土地垄断利润的追求所导致的房地产市场供应结构问题既包括中高档商品房供应量过大，而普通及低档商品房供应量偏小，也包括房地产商为追求土地垄断收益，对土地、商品房的囤积所引发的房地产市场当期供应相对不足。政府均衡供应目标就是针这些问题提出来的。政府根据房地产资源稀缺状况，特别是土地资源禀赋，结合经济发展水平，确定适当的，即与居民其它方面消费水平相协调的房地产供给水平，并通过政策引导予以保障，所实现的就是房地产市场均衡供应目标。它包括两个层次供求均衡，一是房地产市场供应与其它商品的供应相对均衡，居民的居住消费与其它商品的消费水平相协调；二是房地产内部结构供应相对均衡，各种档次的商品房供应都与需求基本相当，特别是中低档商品房的供应与广大居民的住房需求基本相当。
3.福利保障目标。政府为了实现房地产所包含的公共利益或价值，按照公共产品由公共提供的原则，通过有关公共政策参与和调节房地产的供应，为部分居民提供一定的房地产消费福利，由此所引起部分居民房地产消费水平的相对提高，享有基本的住房消费福利，使市场供求均衡得到优化和保障，体现的就是房地产福利保障目标。理论上政府的房地产福利保障极限是使房地产的公共价值得到充分实现，居民享受与经济发展水平协调一致的住房福利，住房资源得到最优配置，市场达到最优均衡。简单地说就是居民房地产消费水平不滞后或超前于其它商品消费水平。现实中政府的房地产福利保障因经济发展阶段、政府财力的不同而情况迥异。目前世界各国都没有给居民普惠制的住房福利，但都程度不同地给中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住条件。即使是极度崇尚自由市场制度的美国也有住房福利保障政策。
三、我国房地产市场宏观调控的目标选择与政策边界
根据我国房地产市场的发展成熟程度、政府财政状况和国民经济发展水平，结合区域差异较大的具体特点，我国宏观调控的总体目标是抑制甚至局部性遏止市场投机炒作行为，调整市场不合理供应结构，促进房地产市场供求实现最优均衡，使得中低收入居民享有基本住房保障。房地产市场宏观调控要在此目标之下确定政策边界，在不超出相应政策边界的前提下选择制订进一步的政策措施。
1.以抑制甚至局部性遏止市场投机炒作为目标，逐步强化宏观调控相关政策。目前我国房地产市场发展中突出存在投机炒作问题，一方面，商品房价格偏高，远远超出居民的购买力；另一方面，中高档商品房投资和销售仍呈过热态势。因此，国家对房地产市场的宏观调控应首先确定抑制市场投机炒作的具体目标，并有针对性出台调控政策。由于我国的房地产市场总体上还存在资金缺乏问题，而市场投机炒作也有集聚资金的作用，同时全国房地产市场范围很大，各地市场存在较大差别，所以从全国范围看，不可能以彻底禁止市场投机炒作问题为调控目标，适度投机炒作将在一定市场范围内是允许的。但是，对于一些房地产市场投机炒作气氛浓厚，而市场资金已经度过短缺阶段的大城市、特大城市，如上海、北京、广州、深圳等城市，则可以把最大程度地抑制乃至最终遏止市场投机炒作问题作为政策目标。鉴于此，全国性宏观调控政策将以允许适度的投机炒作，并保证不影响居民的正常房地产消费决策，特别是保护首次置业居民的房地产消费需求为界限，与此同时，部分大城市、特大城市可以制订实施完全禁止市场投机炒作行为的政策。
迄今为止，我国抑制房地产市场投机炒作方面的宏观调控政策远没有达到其政策界限，还有较大的政策扩展空间。我国已经出台的房地产市场宏观调控的相关政策，主要是提高房地产投资和交易的税费负担，通过提高市场投机炒作成本达到政策目的，这些政策在实施过程中应该视市场反应情况进行调整或加强。
为进一步加大抑制房地产市场投机炒作的宏观调控政策的力度，从国家层面看，可以进一步制订实施提高房地产增值税和交易所得税税率，提高居民户购买第一套以外住房的资金信贷成本，以及限制商品房的二手买卖等政策措施；地方政府，特别是城市政府则可以利用行政手段，促进市场信息进一步公开，以降低交易成本，压缩投机炒作空间。地方政府也可以通过加强房地产市场监督管理，制订措施规范市场交易行为；通过对违规行为的更严厉打击，提高市场投机炒作道德风险成本，最终达到抑制投机炒作的目的。对于某些大城市、特大城市，则可以采取抑制效力较大的政策，接近甚至触及遏止市场投机炒作的政策边界，例如限定商品房使用五年后才可以二次交易；引导甚至限定一户居民只购买一套商品房；规定商品房二次销售收益政府所有等。
2.调整房地产市场供应政策，实现市场供求最优均衡。促进房地产市场供求均衡是房地产市场宏观调控的长期的、基本的目标。目前从我国房地产市场的供求结构来看，存在着严重的内部失衡。一方面，商品房空置率越来越高。据国家统计局统计显示，截至2006年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%，据分析主要是中高档商品房；另一方面，普通商品房及经济适用房存在很大程度的供应短缺问题。因此，我国房地产市场供应方面的宏观调控将首先以促进市场内部供求基本均衡为目标，通过制订不同类型商品房均衡供应的政策，逐步消除房地产市场内部结构失衡问题。在房地产市场供求结构调整方面，国家可以出台框架性、限定性的政策法规，包括要求各地房地产开发中普通商品房所占的最低比例，针对高、中、低档商品房执行有较大档次差别的税费，针对我国人多地少的条件，限制居民的“豪宅”消费等。地方政府是土地的直接供应者和房地产市场行政管理的主要承担者，可以制订实施很多具体政策措施，特别是规划管理、土地供应方面的政策，调节房地产市场供应，例如要求企业严格按照相关规划进行房地产开发，不得突破建筑容积率的指标限制等等。总体上看，目前我国调节房地产市场供应的政策不多、力度不大，眼下还远没有达到其政策边界，应在相当长时期内不断有新的调控政策出台。在实现房地产市场内部供求基本均衡后，更为积极的宏观调控政策就是引导房地产消费，使居民住房消费与经济发展水平相适应，使当前住房消费与经济可持续发展相适应，实现房地产市场外部均衡的目标。这方面政策将以不影响企业的正常经营管理决策，不压缩市场创新活动空间为界限。它包括国家和城市在土地供应、建设规划、房地产项目实施等方面制订更为科学的标准、更为系统和具体的政策，比如规定不同等级住房的开发量、套内面积、建筑成本、销售价格以及配套设施的更为具体的标准等。
3.积极实施住房保障政策，使低收入居民享有基本住房保障。在房地产市场宏观调控过程中，增加中低收入居民住房福利保障是必不可少的环节。实施住房保障政策，是政府的职责所在，其目标是充分实现房地产的公共产品价值，为中低收入居民提供适当的住房条件，实现住房资源的最优利用。针对我国人多地少、经济发展水平不高的现状，国务院1998年曾经下发过一个23号文件，提出“建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”的目标，其中包含了为大部分居民提供住房福利保障，并引导居民适度安排住房消费成份，但实际上我国要为大多数中低收入居民提供住房福利保障，还有很长的路要走，这方面的宏观调控政策更是远没有达到其政策边界。
目前，我国的住房福利保障政策主要体现为面向中低收入居民的经济适用房、廉租房建设等。由于居民收入调查及信用体系不完善，难以确定低收入居民情况，加上政府财政限制和政策执行方面的问题，我国迄今没有做到为中低收入居民提供必需、充分的住房福利保障，现实保障程度非常有限。多年来，经济适用房建设水平一直在低位徘徊，执行中还出现了较为突出的偏差问题，相反，商品住房的建设，特别是中高档商品房的开发建设却增长很快，成为住房供应的主体。据国家统计局统计，2005年全国经济适用房投资仅565亿元，同比下降6.8%，占房地产开发投资的比重则由上年的4.6%下降到3.6%。廉租住房建设在各地尚处于起步阶段，实际建设的数量则更小。鉴于这种情况，我国增加居民住房福利保障方面的调控政策首先是扩大经济适用房建设，大幅度提高经济适用房供应量，为大部分中低收入居民享有经济适用房提供保障；其次是适当增加廉租住房的供应，保证能为部分低收入居民提供必要的住房条件；再次是采取各种“补砖头”、“补人头”的政策，通过货币化的补贴方式，提高居民住房消费能力，全面、系统地增加中低收入居民的住房保障。
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篇（2）
由中国高等院校房地产学者联谊会、《经济研究》编辑部和浙江工业大学经贸管理学院联合主办的“2010年中国房地产学术研讨会暨高校房地产学者联谊会” 10月30-31号在浙江杭州召开。会议由浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬教授主持，浙江工业大学副校长陈杰教授、《经济研究》编辑部常务副主编郑宏亮研究员、华东师范大学张永岳教授分别代表主办单位致辞。
中国社科院经济研究所副所长张平研究员作了“中国货币信贷政策和房地产市场”主题报告，深入分析了货币政策变动趋势与房地产市场的关系。清华大学水利土木学院副院长、房地产研究所所长刘洪玉教授作了“住房价格统计指标体系与住房价格研究”主题报告，对我国住房价格统计中存在的问题作了探讨，提出了改进方法。北京大学不动产鉴定中心主任冯长春教授作了“城市化与房地产”主题报告，围绕城市化的内涵、趋势，城市化与房地产发展的战略重点和主要任务介绍了研究成果。同济大学施建刚教授作了“以房价为核心的房地产市场分析”的主题报告，描述了住房价格“涨跌”的分析框架，并对住房价格走势及其影响因素做了探讨。浙江大学社会科学学部副主任、房地产研究中心主任贾生华教授作了“房地产市场调控政策动态与市场周期走势”的主题演讲，对当前宏观调控中的“限购令”、“房产税”等热点问题做了分析。华中师范大学艾建国教授作了“对完善经济适用房制度的思考”主题报告，对经济适用房制度中存在的问题作了总结，并提出政策建议。南京大学高波教授作了“关于房地产税制改革的思考”的主题报告，对开征房产税带来的预期效果，实施难点做了分析。最后，浙江工业大学经贸管理学院虞晓芬院长做了“公共租赁房若干问题研究”的主题报告，对公共租赁定位问题、建设管理问题、进入退出机制做了精彩演讲。
本次大会共有来自清华大学、中国人民大学、北京大学、复旦大学、浙江大学、同济大学、中央财经大学、上海财经大学等全国50余所高校、100多位学者集聚一堂，对提交的100多篇学术论文作了分组讨论与交流。小组讨论主题包括“房地产与宏观经济”、“房地产价格与波动”、“住房市场与住房保障”、“土地利用与土地管理”、“房地产金融”、“房地产开发与物业管理”、“房地产学科探讨与其他”。在学术论文研讨之外，大会还对房地产教育与教学问题进行了圆桌讨论，围绕“房地产投资与经营”、“房地产经济学”、“房地产估价”等课题教学中的经验、问题进行深入、热烈交流。最后，经过论文评审委员会评审，确定获得一、二、三等奖的优秀论文，并颁发了荣誉证书和奖金。
篇（3）
1.我国房价现状
我国的房地产价格自2000年以来呈现出逐年上升的态势，自2003年以来，我国房地产业一直保持着持续快速的增长，投资增速始终高于全社会固定资产投资增速，因而房地产业己被公认为我国国民经济发展的一大支柱产业，在我国的国民经济贡献中发挥着越来越重要的作用。伴随着房地产投资增速的上升，房地产价格也持续上涨。2000-2007年我国房屋销售价格累计上涨了82.9%，虽然2008年的金融危机，在很大程度上抑制了房价的持续上涨。不过，2009年以来，随着我国经济的复苏和发展，房价又开始回升，2010年1月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，并且全年持续上涨。由此可见，近年来全国房价上涨速度迅猛。
2.我国房价高涨的原因
我国房地产价格有强烈的地域特点，但是我国部分经济、文化较为发达地区房价增长速度高涨的原因却有着可供研究的共性。
2.1 我国国民经济总体形势大好
在1978-2008年的30年，中国的增长速度大步加快，从农村到城市，从国家整体实力到个人居民收入及外部储备，各种经济指数的增长都是很快的，GDP平均年增长率在9%左右。中国经济的发展速度世界罕见。依托于经济的高速发展，中国的城市也在进行着多、快、好、省的建设中，城市的整体功能随着大量有形和无形的人力、物力、财力等的相继投入而得到大幅提升，蓬勃发展的房地产市场满足了部分国民的住房需求。然而，房地产市场快速发展的同时不可避免地带来的房价上涨。因此，这是我国房地产价格高涨的基本所在。
2.2 不规范的房地产金融市场
房地产行业是第三产业中的资金密集型行业，开发运营全过程是一个整合资金、资源的过程。金融业对于房地产业来说，其作用相当于血液之于心脏，依靠开发商自己的资金完成房地产运作对于现阶段的中国房地产行业早已不可能。不仅如此，在房屋购买者买房过程中，金融业也为普通民众提供了住房金融服务，帮助其改善住房条件。但是我国的一部分信贷资金价格是受政府管制的，并非完全按照市场化的要求运作。所以一些真正有需求，而且需求合理的房地产企业不是都能顺利的得到所需要的资金，通过正规渠道获取所需资金又由于金融制度本身的缺陷而难以实现；相反一些资质不良的房地产却总能通过非正常渠道或者大笔数额的贷款或融资，这样金融企业的资金流动安全就会受到严重影响。另外，房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，房地产商通过正规金融机构获取资金的困难，这些都使得房地产市场资金的配置效率低下，增大了房地产行业的生产成本，那么最后这部分房地产企业的负担最终还是要转移到房价里面去的。所以最终结果是导致房地产价格的不断上涨。
2.3 住房保障体系不够完善
自1998年房地产实现了商品化与社会化之后，人民的住房需求主要是依靠市场解决。但是纵观全球，即使是德国、日本、新加坡等经济发达的国家依然有高达半数的民众的住房问题是依靠政府保障性住房予以解决的。如果缺乏可靠、安全、完善的住房保障系统，商品住宅的刚性需求就会变成民众头上的一把剑，造成“住房永远需大于求”的错误民众认知，逼着房地产价格不断上涨。虽然近两年中央开始重视社会保障房的建设，但无论从资金的来源和保障性住房建设分配，还远未形成制度和住房保障体系。因此，我国住房保障体系不完善是造成房价高涨的重要因素。
2.4 对于房地产行业定位不当
中国的房地产行业建设在住房制度改革的强力推动下，已经取得了举世瞩目的发展。其发展对钢铁、建材、化工、纺织、家电等60多个行业的拉动作用巨大，推动了其相关行业的发展，达到增大内需的目的，极大地发展了国民经济。所以尽管目前房地产行业问题多多，但是却有一个比较大的所谓“共识”，那就将房地产定位为：国家的支柱性产业。在这种思想的指导下，地方政府为了经济的发展可能会倡导“土地经济”，以高地价换取地方税收、地方官员的政绩。所以，对于房地产行业的定位不当也在一定程度上导致了房地产行业价格高涨。
2.5 中央与地方的博弈结果
房价的高涨引起了社会的广泛关注，房价高涨所造成的社会不和谐问题也引起中央政府的关注。2005年3月底，国务院常务会议讨论并通过了“国八条”，到2006年“国六条”对其进行的补充和更加强有力的落实，以及2010年1月的“国十一条”对首付比例的规定，无不显示出我国政府对房地产价格调控的态度，目的只有一个，那就是一定要控制房价，不能让房价再疯涨下去了。但地方政府为了地方税收和地方政绩，反应并不积极，许多地方政府官员或者消极应或者曲解中央政策，明里暗里力挺房市，使中央政府调控政策的效果大打折扣。正如新华社所发文章的标题所言，管“政策效应初显”，但住房供给的“结构问题仍未解决”。所以，中央和地方的博弈结果使得房价高涨未能得到有效调控。
3.法律调控体系的构建
3.1 构建合理房地产产业法律制度
产业法是指调整国家产业政策、实施过程中发生的经济关系的法律规范的总称，属于经济法中宏观调控法的范畴。而我国房价快速增长的原因之一就在于政府对房地产业在国民经济发展中的定位不明确。我国政府将房地产业定位为先导产业，支柱产业，国民经济发展新的经济增长点。这样的定位导致地方政府为寻求加快城市建设和经济发展资金，以经营城市土地获取高地价，把地产作为“资产”来利用，放弃了经济适用房的建设责任。因此，要调控房地产价格回归理性，应当借鉴国际先进经验，尽快制定房地产产业法，规范我国房地产业的定位、发展目标和指导原则，明确我国的房地产业的发展目标、原则，明确地方政府在保障居民实现住宅权的首要责任，制定切实有效的法律责任追究机制，使房地产业法得到切实有效的执行。
3.2 构建多元化的房地产法律制度
结合我国的具体土地制度和改革开放的现实国情，建立多元化的房地产市场制度势在必行，即对部分的普通居民基本住房需求，应当建立具有社会保障性质的住房制度来解决；对于满足部分普通居民对于改善住房条件的需求，则通过市场化的商品房制度解决，但在贷款、税收、首付比例等问题上政府应给与必要的支持；对于对满足国内高收入群体和外来投资者的住房需求，则通过完全市场化的商品房制度来解决。这样保障了各类的住房需求得以实现，又实现了土地资源的利用最大化。我国目前的保障性住房体系正在逐步摸索完善中，缺乏专门性的法律保障实施。大部分保障性住房政策都是以政令形式颁布的，相较于法律法规，缺乏持久性、稳定性。因此，构建多元化的房地产法律体制势在必行。
3.3 构建合理房地产土地、金融、税收制度
法律的作用之一就是调整利益分配。因此，为了改变房价高涨的局面，可以从土地、金融、税收等方面入手，从源头上改变房地产市场的不合理的现象。首先，为了避免“土地财政”可以适当减少地方政府对土地使用金的占有份额，地方政府对土地使用金的使用应有法可依、公开透明、专款专用。其次，应加快我国金融体制改革步伐，引进先进的金融工具，在控制风险的前提下为房地产企业的发展提供高效、便捷、低成本的金融服务，也为广大群众提供有效的住房信贷服务。最后，应针对多元化的住房去求合理地利用房地产的各种税收设置达到调节住房市场供需的目的。
4.结论
从前文可以看出虽然国家一直在对房价进行调控，但成效颇微。其中固然有房地产价格涉及面广难以调控的因素，更是因为政府调控手段单一、调控力度不大以及缺乏法律的持久性。对我国房地产价格进行宏观调控最直接、最有效、也最具有确定性的手段便是法律调控。法律所特有的预决性、稳定性、权威性和强制性恰好弥补了房地产价格的非理性和不确定性，法律调控能有效地保障房地产市场健康稳定发展。
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篇（4）
一、 引言
近年来，我国房地产价格一直上扬，且保持高位运行。而当房地产价格过分偏离内在价值时，泡沫成份被大量转移给了金融机构。而当房地产金融系统中积累的泡沫压力太大时，系统运行的内在机制将以急性和突发性的方式来释放压力，泡沫破裂的最危险的结构甚至会促成整个金融系统风险的爆发。因此，要深入研究我国房地产金融风险形成的特殊机理，促进房地产业和房地产金融业的稳定发展，为完善我国房地产市场体制和宏观调控提供决策支持。
本文通过对房地产开发商与银行建立演化博弈模型，并根据房地产市场化以来政府调控和利率调控的不同特点分阶段进行分析，基于不同阶段政府的不同调控行为，房地产开发商与银行不同初始条件，得出不同阶段二者不同的演化稳定策略和房地产金融状况。
二、 房地产开发商与银行的演化博弈模型
1． 博弈假设。根据模型的设计思想，对房地产开发商与银行的演化博弈模型做出如下假设：
假设1：局内人。博弈双方为房地产开发商和银行，且均是风险中性的，博弈双方各为相似个体组成的不同群体，且博弈过程属于非对称的有限理性复制动态进化博弈；
假设2：策略空间。在不同的房地产市场发展阶段中，银行群体只存在两种策略集合：（宽松信贷，紧缩信贷），而房地产开发商也只存在两种策略集合：（投资，投机）；
假设3：支付。支付是房地产开发商与银行在不同的房地产市场发展阶段中得到的效用水平。
2． 博弈模型。以2×2非合作重复博弈为例，对演化博弈论的思想作一些分析，如表1的支付矩阵所示。
其中，假设p表示房地产开发商群体在一次博弈中采取策略1(投资)的概率，q表示银行群体在博弈中采取策略1（宽松信贷）的概率，而概率可解释为群体中选取该策略的参与人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分别表示房地产开发商和银行采取不同策略时的收益。
通过分析可得：
房地产开发商以p和（1-p）的概率选取策略1和2的平均收益是：
u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]
同理：
银行以q和（1-q）的概率选取策略1和2的平均收益是：
u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]
根据演化博弈理论，若同种群房地产开发商和银行选择相同的战略S，其利润相等，则任何一个房地产开发商和银行不会改变其战略。当同种群房地产开发商和银行中某个参与者试验不同的战略S'，称之为变异房地产开发商或银行，而当变异房地产开发商或银行获得比同种群其它房地产开发商或银行更高的利润时，其它房地产开发商或银行必然会模仿变异房地产开发商或银行。反之，当变异房地产开发商或银行的利润低于其它房地产开发商或银行的利润时，其它房地产开发商或银行将保持原战略而该变异房地产开发商或银行也将从战略S'调整为战略S这样，战略S成为有限种群演化稳定战略。
房地产开发商与银行的复制动态实际上是描述某一特定策略房地产开发商或银行中被采用的频数或频度的动态微分方程。根据演化的原理，一种策略的适应度或支付比种群的平均适应度高，这种策略就会在种群中发展，即适者生存体现在这种策略的增长率大于零，即房地产开发商或银行将持续的选择这一策略。
复制动态方程为：
房地产开发商：
dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]
银行：
dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]
于是动态复制系统平衡点所对应的策略组合为房地产开发商与银行的演化均衡，而房地产开发商与银行演化博弈均衡的稳定性取决于其在合作和非合作时所能带来的收益大小比较，在达到演化稳定策略时群体中的个体仍在不断变化，即呈现出内部不断变化而总体不变的的过程。
对于上述由微分方程表示的群体动态演化过程，其均衡点的局部稳定性可由该系统的相应的雅克比矩阵局部稳定性分析得到：
J=
（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]
这样，运用雅克比矩阵局部稳定性原理，通过分析房地产开发商与银行在房地产市场化不同发展阶段中演化稳定策略，可以系统地论述房地产金融风险的演进过程，从而为防范房地产金融风险提供一定的启发和建议。
三、 演化博弈稳定性分析
从1998年房地产市场化以来，根据不同发展阶段中政府调控的重点和央行基准利率调控政策的特点，本文将房地产市场化发展阶段分为四个阶段：
1． 1998年~2003年：初步繁荣发展阶段。1998年，我国开始实行城镇住房分配制度货币化改革，为了实现经济的快速发展，政府提出了实施增加投资、扩大内需的方针政策，培育房地产业作为新经济增长点，中央银行在五年内共有五次降低存贷款基准利率，推行宽松的货币政策，通过促进房地产业的发展来拉动国民经济的增长。
同时由于人们改善居住条件的要求产生了巨大的房地产市场需求，房地产业迅猛发展，而国家政策法规对房地产开发商的限制与要求并不太高，房地产行业的准入门槛比较低，房地产投资额、施工面积等指标均出现大幅增长，与此同时，房价也快速上涨，房地产市场呈现出一片繁荣景象。
在该时期内，当银行实行宽松的信贷政策时，由于房地产市场一片繁荣，房地产价格不断攀升，并且处于市场化初期，房地产开发商进行房地产投机行为的违规成本也很小，因此当房地产开发商投资高风险的项目，基于巨大的市场需求，房地产开发商能够及时卖出楼盘，能获得巨大收益；同理在房地产开发商投机的情况下，银行放出更多的贷款，则获得利息等收益也大大高于房地产开发商投资时的收益。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。
当银行实行紧缩的信贷政策时，只有房地产开发商从事投资行为时，才能及时顺利地获得贷款从而取得更大的收益。
当处于1998年~2003年的房地产市场初步繁荣阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。
在房地产市场初步繁荣发展阶段，房地产需求旺盛，房地产价格持续上扬，银行短期内忽略了房地产的贷款风险，采取宽松的货币政策，而房地产市场不断涌入大量的资金，这进一步加快了房地产价格的上扬，有可能会催生房地产价格泡沫，房地产金融风险开始形成。
2． 2004年~2007年：宏观调控、抑制投机阶段。2003年以来，房地产价格持续上扬，大部分城市住房销售价格上涨明显，部分城市住房价格上涨过快，房地产市场出现投资过热的趋势。
针对房地产市场的过热现象，政府出台了一系列密集的调控措施，期间房地产投资过热的现象有所遏制，但是随着居民住房需求持续快速增长以及住房购买力的不断增强，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加。该时期内来自国内贷款的房地产开发投资快速上涨，贷款增速也基本保持较高水平。
虽然受到政府宏观调控和加息等方式，但由于房地产市场供需两旺的势头强劲，房地产市场火热，同时对房地产开发商投机行为的打击力度不够，房地产开发商从事投机行为获得的收益仍然远大于所付出的成本。因此在该时期内，无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为利益仍高于投资行为的利益所得。
但在此时期政府目标着重于宏观调控、抑制投机，因此无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为时的银行收益将小于房地产开发商投资行为时的利益所得。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额将高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。
则当处于2004年~2007年的政府机制投机阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。
此时处于房地产市场初步宏观调控时期，尽管政策采取了一系列宏观调控措施，房地产市场发展势头有所抑制，但房地产需求依旧异常旺盛，房地产价格快速上涨，在银行采取宽松的信贷政策情况下，银行贷款规模迅速扩大，使得银行贷款的潜在风险处于急剧积累的过程中，同时贷款规模的扩大也进一步助长了房地产价格的上涨和投机活动的升级，二者之间形成了一种互相推动的螺旋式前进的恶性循环，房地产金融风险不断膨胀。
3． 2008年~2009年：鼓励合理住房消费阶段。自2007年底起，一方面受到全球金融危机和经济衰退的影响，整个房地产市场观望情绪浓重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央银行连续五次降息，同时采取一系列税费优惠政策，以鼓励合理住房消费，从而能再次拉动国民经济的增长。但2009年下半年以来，基于房地产市场迅速反弹，房地产市场供需两旺的势头明显，政府出台了一系列密集且严厉的调控政策，旨在打击投机性住房行为，维持正常的住房需求。
在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益将小于其违规成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将大于其采取投机行为取得的收益。
而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。而当房地产开发商采取投资行为时，若银行采取宽松的信贷政策将比紧缩的信贷政策取得的收益大。
则该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略。
在鼓励合理住房消费阶段，受国际整体经济的消极影响，房地产价格开始回落，房地产市场陷入不景气的局面，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，房地产贷款的呆账坏账将有所增加，如果此时银行采取紧缩的信贷政策，提高贷款标准，减少房地产贷款，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。
4． 2010年~2011年：加强保障性住房建设、严厉打击投机行为。自2010年起，政府出台一系列房地产重拳调控政策，综合运用土地、信贷、税收等手段，先后出台了房地产税、限购令等严厉政策，极大地加强和改善对房地产市场的调控，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。
在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益远远小于其付出的成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将远大于其采取投机行为取得的收益。
而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。
则当处于该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略；或者房地产开发商采取投资策略且银行采取紧缩信贷的策略。
在严厉打击房地产市场投机阶段，房地产价格将会受到调控影响，价格增速回落，房地产市场的投机行为将逐渐消失，无论银行采取宽松或紧缩的信贷政策，房地产开发商都将采取投资的策略，房地产市场将会实现稳定健康快速的发展。
四、 结语
在房地产开发商与银行的演化博弈模型中，当房地产市场处于市场化初期阶段时和政府初步的不断进行宏观调控阶段，房地产市场持续火热，房地产开发商和银行的演化稳定策略均为银行采取宽松的信贷政策，房地产开发商采取投机的策略。这意味着当房地产市场繁荣发展时，供需两旺的势头明显，房地产价格迅速上涨，房地产业有利可图，银行忽略了房地产的贷款风险，纷纷扩大贷款规模，使得房地产市场不断涌入大量的资金，同时这进一步加快了房地产价格的上扬，两者交互作用，房地产金融风险开始形成并且不断加剧。
而当处于鼓励合理住房消费时，房地产市场不景气，房地产开发商的演化稳定策略为投资策略，银行采取宽松的信贷政策。这意味着房地产价格开始下滑，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，而如果此时银行采取紧缩的信贷政策，控制房地产贷款规模，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。
因此，为了促进房地产市场健康稳定发展，减少房地产市场投机行为，需要政府严格、持续的执行有效的房地产调控政策。从宏观政策的角度分析，政府可从以下几方面着手调控房地产市场：
（1）从信贷政策的角度来看，根据现在的市场状况，宽松的信贷政策对房地产市场效果不大，因此央行应加紧市场流动性的回收工作，继续实施紧缩的信贷政策，降低房地产市场泡沫破灭的风险，同时也有助于降低通货膨胀。
（2）从政府财政政策角度来看，政府应将资金重心向基础制造业倾斜，大力发展实业，防止产业空心化危机的发生，以加强房地产泡沫破灭时的风险的抵御能力。
（3）从政府的金融体系改革来看，政府一方面要对整个金融体系加强监管力度，一方面应该进一步完善房地产开发商的贷款制度，促进其技术创新及产业结构调整，将股市与楼市之间的资金向实业转移，从而在根本上解决房地产金融风险的问题。
参考文献：
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篇（5）
人们常说的“衣食住行”，泛指穿衣、吃饭、住房、行路等生活上的基本需要，而住房作为人类生活休息的场所，是每个人在生活中所必须拥有的，因此住房是事关民生的一个大问题。由此而兴起的房地产行业也在国民经济的发展中起到很大的作用。作为国民经济的支柱性产业，住房问题解决的好与坏直接影响国民经济的持续稳定的发展以及社会的安定团结。然而住房问题的核心就是房价问题。房价问题一直以来都是社会关注的热点问题。房价过高会引起国民生产成本大幅增加，导致中低层收入群买不起房而成为房奴。房价骤降会使房地产行业陷入混乱的状态。因此由于一系列外部或内部、主观或客观因素的影响，房价并非一直处于一个平稳的状态，无论是房价持续升高还是房价突然下跌都会对整个房地产事业的发展以及国家经济的发展产生了不可忽视的影响。同时，房价的何去何从也引起全国人民的广泛关注。因此，本篇论文通过研究北京市2005-2013年住宅商品房的价格，并挑取人均可支配收入、人口密度以及房地a投资额为影响因素，建立回归模型旨在初步简单探讨北京市房价的影响因素及关系，为以后更加深入的分析房价影响因素做一个辅助的作用。
1数据搜集与整理分析
本论文中所用数据均来源于中华人民共和国国家统计局，具体查询内容包括2005-2013年北京市住宅商品房平均销售价格（元/平方米）、房地产开发投资额（亿元）、人均可支配收入（元）以及城市人口密度（人/平方公里），选取住宅商品房平均销售价格为因变量，房地产开发投资额、人均可支配收入以及城市人口密度为自变量来进行分析。以上数据均来源于《北京统计年鉴2005-2013》。
2模型的建立分析与检验
2.1模型的建立
设定因变量：住宅商品房平均销售价格y以及三个自变量指标分别为：人均可支配收入 ，城市人口密度 以及房地产开发投资额 ，建立如下多元线性回归模型：y= ，其中 ， ， 和 是未知的待估参数，ε是许多不可控或不了解的随机因素的总和，是不可观测的随机变量，设ε服从N（0， ）。
2.2模型的检验
用Bivariate Correlations对话框作相关分析可知，住宅商品房平均销售价格与人均可支配收入、城市人口密度以及房地产开发投资额在0.01水平上存在显著的线性相关性。而且，人均可支配收入、城市人口密度以及房地产开发投资额之间在0.01水平上也存在显著的线性相关性。
用linar Regression对话框作多元线性回归分析可知，模型的负相关系数为0.970， 为0.940，模型拟合效果良好，DW值2.437，查DW检验的临界值表可得 ，而DW值=2.437，介于 和 之间故不能判断模型是否存在自相关。根据回归方程的方差分析结果，检验的F值26.174，p值为0.002，可见方程整体是显著的。根据常数项检验的p值为0.046，通过检验，所以应考虑拟合含常数项的回归方程。除常数项外只有城市人口密度的p值小于等于0.05，但是其VIF值却大于10，另外发现人均可支配收入以及房地产开发投资额和住宅商品房的平均销售价格均呈负相关，显然与实际的经济情况不相符合，存在不合理的现象。综合判断，自变量之间存在多重的共线性。
2.3模型的修正
首先引入常数项以及城市人口密度。由分析结果可知 为0.934，p值为0.00，可见方程整体是显著的。而且常数项以及城市人口密度的p值均通过检验，所以该回归模型是显著的。下图给出的带有正态概率曲线的直方图以及标准化残差的散点图，可以判断残差符合正态分布、等方差性基本假定，基本不存在异常值会对回归估计结果产生影响。再分别引入人均可支配收入和房地产开发投资额。由spss分析可知，两个回归方程的p值均为0.00，方程整体是显著的。然而在分别分析的时候两个后加入的变量有较强的自身红线性且均未通过检验，因此后加入的两个变量均不能加入到回归模型中。
3结论
综合以上分析，得出北京市住宅商品房平均销售价格与城市人口密度表现出良好的正相关关系，然而在分析人均可支配收入以及房地产开发投资额两个变量时，虽然整体的效果是显著的，但是各自却未能通过检验。在现实情况中，房地产开发投资额与人均可支配收入应与房价呈良好的正相关关系，但是由于房价问题是一个长期变化的问题，有其他外部因素诸如政府紫2005年开始实行的一系列房价调控政策以及当时所处的经济状况的影响，而且本篇论文中所用数据过少，分析自变量的个数过少，未能多设置一些重要的定量因素，导致未能得出理想的回归模型。从结果中来看。城市人口密度对房价有着一定的影响，可以估计，由于人口密度增大，导致购房需求增大，使得整个北京市的房价处于持续上升的状态。然而政府的调控力等因素并未能起到很好的作用，房价并未保持平稳的现象。
参考文献：
篇（6）
短短10年时间,“买房难”已经成为让中国老百姓最头疼的问题之一。到底是什么在推动着中国房地产价格的迅速上涨?笔者认为,有如下几个因素。
一、 宏观因素。决定楼市走向的因素很多,包括人口结构、宏观调控政策和房价泡沫程度等,下面我将逐个展开分析
1.人口结构的变化
这里的人口结构包括25―40岁人口占整个国家人口的比例和城市中城镇人口与农村人口之比。从统计数据看,我国的生育高峰在1965年前后,1962年的出生率是3.71%,1965年是3.78%,1970年是3.3%,一直到1978年之前出生率都在3%以上。但在1978年,由于计划生育政策的实施,这一数据下降到了2%以下。上世纪六七十年代出生的人们,在2000年左右正好是处于买房高峰――这是导致2000年以来我国房地产市场持续升温的重要原因。
此外,98年开始的大学扩招使得近十年来每年都有几百万来自农村的大学生毕业生到城里工作,其中绝大部分人会成为永久城市居民。而且,随着中国城镇化不断加速,农村人口大量涌入城市。这些人虽然大部分不会永久留在城市,但他们在城里一样需要住房,他们产下的第二代也会有相当部分留下。以上两个城市人口构成的变化使得人们对商品房仍有巨大的需求。
2.国家政府的宏观调控政策
在美国房价大跌引发危机后,中国决策层终于清晰地看到楼市泡沫破裂时的巨大危害,从2007年7月开始陆续出台措施,调整银行的信贷政策、收紧房地产资金的源头。银行的信贷政策是影响资金供应直接的重要的因素,而资金供应又决定着房价走势――当流向房地产的资金足够多时,就可能同时在三个方面拉动房价:(1)开发商利用充足的资金囤积土地,导致土地供应紧张,推高地价,从而推高房价;(2)在房价将持续上涨的良好预期鼓舞下,开发商会故意囤积成品房,坐等房价上涨;(3)投机者、自住者和投资者可以更便利地买房,这必然刺激需求,推高房价。因此,资金是影响房价的“生命之源”,限制了资金供应,住房消费必然受到巨大影响。而上述措施的确在08年收到一些成效,但随着次贷危机的加剧,政府再次放松了银根,扶持房地产行业,由此引发了再一轮房价疯长,甚至波及到了二、三线城市。
3.房地产的泡沫程度
2008年以前的10年,中国房地产处于“暴利时代”。何为暴利?根据已故诺贝尔经济学奖获得者詹姆斯•托宾提出的托宾Q比率判断,目前我国商品房的市场价值与重置成本的比率,大约在3―5倍之间,远大于1,表明房地产业仍有200%―400%的暴利,房屋售价中约有67%―80%的泡沫。而且,没有证据显示这一比率在未来有下降的趋势。
二、中观因素。中观因素指房地产行业内部的影响因素
1.房地产的市场完全程度
房地产的固定性决定了其市场是地区性市场,不同国家、不同城市甚至一个城市不同地区之间都没有可比性。同时,房地产市场的交易对象仅是一种权益,即所有权或部分所有权,这就使买卖双方都不能及时了解市场的变化。此外,绝大多数购房者都是以自用为目的,并且很少有买者一生中多次购买,对市场供求信息了解不足;而投资或投机者由于人数较少,对诸如市场上是否存在足够多的买家,区域内房产替代性是否强等信息同样较难获得。但开发商对供给信息却心中有数,彼此容易结成垄断或价格默契(同盟)。因此,房地产市场是标准的不完全市场,市场不完全,垄断高价就很容易产生。
2.信息对称程度
目前,与房地产相关的信息基本掌握在开发商与政府有关部门手中,既得利益集团把这些信息利用得可谓淋漓尽致。无论是地方政府、有关部门还是开发商,公布信息时都是最大限度地让数据“体现”自己的利益,于是不仅开发商提供的数据与政府部门经常冲突,地方政府与有关部门提供的数据也往往有巨大差别。各种数据互相打架,各种信息彼此冲突,在这种信息极度不对称、极度缺失的局面下,民众无法得到真实的信息,谎言因此弥漫中国楼市。其结果就是民众被既得利益集团牵着鼻子走了一程又一程。理论上房地产利润是30%―40%,但开发商利用信息优势,一方面对大众质询的房屋成本避而不谈,另一方面大肆炒作,使利润达100%甚至300%以上!
3.管理机制
中国房地产开发实行资质管理制度,对房地产实行专营。开发商只要拿到资质,通过前期运作,凭借优势投入少量现金就可拿到土地,拿到土地就可在银行进行土地抵押贷款付上地价款,开工建设后又可将在建工程抵押给银行,房子完工时又可以进行按揭销售刺激消费,每个环节都可实现空手套白狼,利用强大的银行体系支持,大肆圈地,循环操作。管理机制的不合理加剧了房地产市场不完全性。高额的利润使每个城市有限的几片新规划建设土地全被几个开发商垄断,高价几乎不可避免。
中国人其实直到今天还是很传统的,骨子里对家的归属感和认同感让他们拼了命也要买下一套房子,这便成为了地产商们坐拥高价房的自信来源。在这场一个愿打、一个愿挨的游戏里,中国房价要降,依然长路漫漫。
参考文献:
[1]学位论文 人口年龄结构对住房需求的影响――以广州市为例 蔡春 中山大学 2008
篇（7）
文献标志码：A
文章编号：1000-8772(2015)25-0038-02
从1988年以来，我国的居民住房制度经历了很大的改革变动，我国的房地产行业在这几十年的过程中经历了从无到有的发展。全国各地的房地产发展都经历了很大的改变，内蒙古是我国的经济发展大省，近几年的内蒙古的房地产发展的变化也较为明显。
一、房地产发展以及发展模式
1.房地产市场的基础情况
在经历了2008年至2011年这四年的快速发展时期后，的房地产市场进入了缓慢发展的时期，特别是在2013年后内蒙古给城市的房地产行业指标都有所下降，对内蒙古的经济发展影响也是较为明显的。
（1）房地产开发销售
根据内蒙古住房厅和建设厅的调查报告现实，针对2013年全年房地产行业下滑的态势，政府部门进行了相应的调控操作，并且取得了一定的成效。次年，内蒙古各地市县的房地产市场综合发展势头较好，各项指标呈现升温状态。2014年的1—7月份自治区房地产开发投掷达到了613亿万元，较去年同期增长了69亿元，同比增长率达到了14.31%。整个区内的住房销售面积达到了962.3m2，商品住房的销售额达到了443.36亿万元。区内的商品房的平均售价为4212元/m2，环比增长不明显，同比增长为6.64%。从这些数据我们就可以看到，内蒙古的房地产市场呈现持续回收的状态，预计2015年的房地产形式将全面好于往年。
（2）区内税收和信贷
房地产税收主要会出现在房地产的三个环节，即开发、销售和保有。根据相关的数据报告，内蒙古全区房地产税收同比增长率为22.3%，占当地地税收入的6%。
从近几年内蒙古房地产发展态势来看，区内的信贷增长较快，个人房贷形式区域平稳增长态势。
2.内蒙古房地产的发展模式
近几年我国经济高速发展，作为我国的经济发展大区，正在逐渐成为我国的政治、经济、文化、体育和金融高速发展的典型大省，内蒙古的房地产需求已经出现了不断上升的市场需求力度。但是，我国多数省市的房地产发展模式都是模仿其他省市或项目的，的房地产框架依然如此。的房地产发展可以说已经进入了不断完善的阶段，但是，还是与我国“北上广”地区的房地产发展仍然有一定的差距，主要的差距是房地产项目设计、销售理念、经验、建设成本控制等多个方面。“北上广”等的房地产发展模板并不一定适用于的房地产发展方向，因此，我们应该从内蒙古房地产的实际情况出发，建设符合自治区的特色建筑，形成一套独特的房地产开发模式。
二、房地产行业发展中存在的问题
1.区内房地产整体形势不是很乐观
当地房地产市场的运行很不稳定，住房的供应很不科学合理，个别地市县出现了住房供应大于需求的表现，从而出现众多的空房。因此，房地产的市场持续应该进一步得到规划，住房开发、房地产销售、二手房中介和物管服务等一些环节仍然经常出现侵害消费者合法权益的现象出现。住房产业化的整体水平较低，其品质有待进一步的提升。
2.城市化总体程度不是很高，有效住房的需求受到影响
最佳的城市化发展是工业与城市化的结合体，两种发展要素互相协调共同发展。的土地城市化速度明显快于人口城市化的速度。这一典型问题主要是受到内蒙古当地的历史、人文、体制和发展方式等一些因素的影响。主要是以草原为主，以往人们多数过着游牧的生活，随着内蒙古城市化建设的发展，并且在不断的加快速度，在土地城市化的同时没有考虑到人口城市化的因素，从而造成了人口与现有房地产行业出现冲突的现象。
3.房地产不良信贷的增加，信贷风险不断增大
随着房地产不断的发展，大量资金不断的融入，内蒙古的金融支持着开发商和投资商的资金运转，但是这种需求缺乏刚性的支撑，长时间以后导致经济萧条现象的出现，民间借贷的链条随之断裂，随之民间借贷链条的断裂，房地产投资方和开发商的资金就会出现两种状态，既：套牢、撤离，最终导致当地房价直线下降。
三、完善当地房地产的市场调控，促进房地产平稳发展的建议
1.的当地政府应该继续贯彻和落实国家各项有关于房地产的相关政策，把更多的调控自己投入到中小企业的发展中，从而让当地经济更好、更快、更平稳的发展。应该顺应当地经济结构转型的发展的方向，让更多的投资回归到实体经济当中，同时让投资者看到实体经济的重要性。经济基础稳定牢固发展的实体产业，是提升社会经济和改善人民生活水平，应对房地产行业外部冲击的有效保障。
2.全面推进大中小城市的整体发展，逐渐解决城市结构不科学合理的现象。如果在人口城市化和土地城市化的过程中，不能进行科学的分配，那么就会导致出现一二级城市出现住房供不应求，而三四线城市的住房无人购买的两个极端现象。内蒙古小城镇建设是内蒙古城市化过程中的特色表现。可以说是小城镇体系是发展的重要组成部分，建设过一批批具有发展机制、城乡统筹活动、吸纳游牧民等优势的特色发展城市。鄂尔多斯可以说是这一建设方式下的典型城市。
3.地市县的政府部门应该做好房地产市场的监管力度，防止房地产信贷风险的出现。要采取积极的态度对房地产市场进行合理的调控，从而让房地产行业保持一个平稳发展的态势。同时，还应该根据目前的情况，判断出房地产未来发展的走势。
结束语
在的城市化进程中，房地产行业具有极大的推动力。但是，我国的房地产发展集中区还是处于我国的东部，内蒙古地区的房地产行业想要得到蓬勃的发展，就应该结合当地城市房地产的实际情况，结合人们的住房需求，构建一个符合的房地产发展框架。
参考文献：
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阳:西北农林科技大学硕士学位论文,2014.
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沈阳建筑大学硕士学位论文,2011.
篇（8）
并购是企业为了实现扩张，增强企业竞争力而采取的一种战略手段。企业并购能够对企业的经营策略、经营状况甚至企业文化产生影响。借壳上市作为一种特殊的并购方式，是众多企业为了避开IPO上市的众多门槛所选择的上市方式。其中，房地产企业一直是借壳上市中热潮中的主力军。房地产企业近年来高速的发展使得国家证监会出台了多项限制房地产企业IPO上市的措施，加上房地产企业巨大的融资需求，使得房地产企业借壳上市热潮从未消退。
2013年2月20日国务院常务会议，颁布了新国五条，释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号。在这种压制楼市上涨的形势下，通过对比房地产企业借壳上市前后的财务绩效，评价房地产企业迅速扩张的利与弊，对于引导房地产企业提高借壳上市业绩有现实意义。
一、 文献综述
国内有学者对借壳上市绩效进行了研究。李博雯、郑韵楚（2012）以ST兴业被借壳上市为例，研究得出ST兴业在被借壳上市以后虽然在几年内业绩有所改善，但是总体来说，其偿债能力、获取现金能力和营运能力都比较差，财务绩效水平有待提高。张睿、师萍（2011）选取了2009年沪深两市发生股权并购的153家上市公司为研究样本，采用因子分析法对我国上市公司股权并购绩效进行研究，最后得出结论，企业并购后财务绩效并没有明显提高。刘贵文、冯捷（2010）选用了两篇论文来说明2009年房地产行业买壳上市的背景及动因，讨论了买壳上市的效应，得出结论借壳上市的总体状况不佳，大多数公司绩效没有得到提升，并且跨行业与同行业借壳上市对比，跨行业借壳上市的绩效增加更为显著。
从借壳上市的研究现状来看，大多数是研究2006年以前的并购绩效，对近几年发生的借壳上市事件却很少涉及。已有的研究结果大多表明借壳上市的绩效并不乐观。作为借壳上市的主力军，表面上高速增长的房地产行业背后，其真实的经营状况和财务状况到底如何，是本文选题的出发点。
二、 实证研究
（一）研究方法
研究并购及借壳上市绩效的常用方法是因子分析法。因子分析是将众多相关、重叠的信息进行合并和综合，将原始的多个变量和指标变成较少的几个综合变量和综合指标，以利于分析判定，常用的方法是主成分分析法。
企业绩效评价是运用数理统计和运筹学原理，特定指标体系，对照统一的标准，按照一定的程序，通过定量定性对比分析，对企业一定经营期间的经营效益和经营者业绩做出客观、公正和准确的综合评判。评价内容重点在盈利能力、资产质量、债务风险和经营增长等方面，以能准确反映上述内容的各项定量和定性指标作为主要评价依据。本文为研究房地产企业借壳上市的绩效，从研究企业借壳上市以后的偿债能力、盈利能力、资产质量和发展能力的角度，选择了流动比率、产权比率、总资产报酬率、净资产收益率、每股收益、主营业务利润率、总资产周转率、主营业务收入增长率和净利润增长率九个指标来构建评价体系。
（二）数据来源
本文所选的数据主要来源于深交所、上交所以及和讯财经所公告的2009年借壳上市的房地产企业。具体收集数据的方法是：通过查询房地产上市公司2008年至2010年间公告，选择拟借壳上市的35家房地产企业，剔除未于2009年完成借壳上市的企业，得到19个股权发生变动并成功借壳上市的房地产企业样本（如表1），并获取了样本企业2008―2012年度的财务评价指标。
（三）模型构建
本文采用SPSS19.0分析软件对各个企业指标进行主成分分析，从中提取可以代表各指标的公共因子，然后计算各因子得分，以各因子方差贡献率占公共因子总方差贡献率比重为权重进行加权汇总，三、 实证结果
根据以上公式计算出19家样本企业2008年―2012年的综合得分，再计算出每年的平均得分，并作出以下变化趋势图：
图1表示 19家样本企业借壳上市前一年，借壳上市当年和借壳上市后三年的综合业绩变化趋势，直观的反映出其在借壳上市前后的综合业绩变化。由图可知，企业样本借壳上市前后综合业绩并没有多大改善，虽然2011年综合业绩有了较大的改善，但是2012年样本企业的综合业绩有了大幅度的下降，综合得分低于2008年水平，并随着时间的推移呈下降趋势，这和之前的研究结果是一致的。为了验证这一结果，本文进行了Kruskal-Wallis非参数检验方法对企业各年综合得分进行显著性检验，检验结果也表明企业借壳上市前后几年的综合业绩没有显著差别。
四、 结论与思考
由实证结果可以得出结论：2009年借壳上市的房地产样本企业近几年的综合业绩并没有多大改善。
借壳上市作为一种流行的融资方法，在实际操作中有利有弊。从本文的实证结果来看，在短期内，借壳上市的确能够起到为房地产企业充分融资、快速扭亏为盈的效果。但从长期看，借壳上市逐渐显现了其弊端，对于房地产这一受国家调控政策影响的特殊行业来说，这一弊端更加明显。房地产企业借壳上市后综合绩效提高不明显，笔者认为有以下几个原因：
（一）不良壳公司加重企业负担
被非上市企业青睐的ST壳公司大多是经营状况不好、前景不明的劣质企业，吸收合并这种企业，无疑给本公司带来一定的经营管理负担。在借壳后的一两年内，借壳上市的企业需要花费相当一部分成本整合资源和对壳公司进行运筹改造，给本企业增加一定的负担。
（二）国家宏观调控政策制约
从2008年开始，国家开始对房地产行业进行抑制，使得房地产市场持续低迷，资金紧张。虽然通过借壳上市能够在短期内缓解资金紧张，但是房地产企业内在发展规律和国家紧缩性调控政策使得本身经营状况就差强人意的房地产企业借壳后业绩并没有很大改善。
（三）借壳的短期投机动机
从房地产行业借壳上市的动机来看，资金紧张的房地产企业借壳上市主要是为了融资以缓解缺钱的燃眉之急，这种短期投机的借壳动机决定了这些企业忽略了企业的长期效益，造成了借壳上市后综合业绩没有显著提高的现状。
参考文献：
[1]李博雯，郑韵楚.*ST兴业被借壳上市后的成效分析[J].国际商务财会，2012（5）：45-46
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我国自古就有安居乐业的古话，先安居才能乐业。因此，在中国对住房的需求自古就有，而且对人们来说，住房一直都是刚需需求。在十报告中，住房问题一直是热议的焦点，近年来，我国经济的快速发展与房地产经济的飞速增长密不可分。“房子”已经不仅仅是用于自住的必需品，也成为能够保值增值的投资对象[1]。沈阳作为东北三省中经济发展最强的城市，其房地产经济也十分活跃。研究沈阳房地产市场的发展现状是为了更充分地认识沈阳房地产市场存在的一些问题，使房地产经济的发展与地区经济发展相适应，也为购房者提供一定的参考。本文通过搜房网数据，对沈阳市2015年10—11月份房地产现状进行实证分析，然后以此分析了影响房价的主要因素。
一、发展现状
根据辽宁省统计资料来看，2015年10月沈阳市商品住宅销售均价为6528/m2，与2014年10月相比，是呈下降趋势的，但是与同年9月份比，同比增长0.61%。根据搜房网沈阳信息数据可以看出，沈河区、和平区、皇姑区商品住宅10月份交易均价排在前三名，这三个区基本都在二环内，地理位置极佳，因而房价也较高。而沈北新区、苏家屯由于在三环之外，距离市中心较远，商品房均价也偏低[2]。11月份，中国指数研究院的报告中显示沈阳截至11月末，商品住宅均价达到7222/m2，大约每平方米较10月份上涨了15元，环比增长了0.21%。总成交面积达到百万平以上，但环比跌7.8%，成交套数为14524套，总体比上个月多了41套。从整体销售情况来看，浑南新城成为热点区域，这与市政府南迁有密切关系。
二、影响因素分析
影响商品房价格的因素，一般认为与国家宏观调控、地方政府政策、地区地价高低，人口迁移、城镇化水平以及居民工资水平有着密切的联系。从沈阳市10—11月份房价变动情况来看，其原因可以总结为以下几点：
（一）国家政策是影响房价的主导因素
房地产及其产业链已经成为国民经济命脉中不可缺少的部分，房地产经济的发展将直接关系到国家经济的发展情况。国家通过调整税收、实行货币政策，适当调整汇率，加以控制房价。其中，房地产税是政府干预房地产经济活动，通过引导房地产资源合理配置对社会财富进行公平分配[3]。此外，政府所在地迁移情况也影响房价，浑南新城在11月份成为沈阳房地产市场中销售最火热的地区，这与政府南迁、南站即将开始运营有必然联系。而且，地铁四号线的建设以及部分公交线的开通等基础配套设施的修建[4]，也促使浑南新城房价走高。
（二）经济发展水平直接影响房价
国内许多学者的研究表明，国民生产总值与房地产市场存在高度的正相关性，房地产业的发展随着经济的发展而发展[5]，房地产经济促进国民经济的发展，特别是三、四线城市，城市发展活力不足，产业发展落后，城市造血功能较弱，便通过加大房地产投资力度，加快发展房地产经济从而带动城市经济的发展。
（三）居民消费水平提高
随着社会经济的发展，人均收入水平有大幅度提高，人们的购买能力也随着提升。根据辽宁省统计年鉴获知，沈阳市和平区、沈河、大东、皇姑以及铁西区的城镇居民可支配收入都达到3万元以上，苏家屯、沈北地区的城乡居民储蓄存款余额都达到160亿元以上。
（四）城镇化进程间接影响房价
城镇化进程的加快，必定使更多的人口转为城镇人口，对住宅的需求增大。根据六普资料，沈阳市非农人口比重都比较高，尤其是沈河、大东、皇姑其非农人口比重都达到了90%以上。人口城镇化会加强居民对住宅的刚性需求。此外，人口城乡之间的流动也能促进城市房地产的发展。本市迁入人口最多的区是沈北新区，截至2010年第六次人口普查期间，沈北新区迁入人口高达30万。
三、总结与建议
（一）沈阳市各区房价变化情况与政府政策息息相关
由于政府宣布南迁以及地铁等基础设施的增加，使浑南区房价有小幅上涨，而且成为销售热点区。此外，国家宏观调控房价最重要的手段是调整货币政策。
（二）居民收入水平直接影响房价
居民收入提高，其购买力也随之提高，而且这样使得居民的享受意识增强，对住房的刚性需求增大。这种炒房方式势必太高房价，不利于房地产经济持续健康发展。
（三）城镇化中人口的迁移间接影响商品房价
人口规模是决定住宅最大的市场需求容量的关键因素之一，城市化水平决定了区域房地产市场发展潜力[6]。在城市化过程中，农业人口不断进入城市变为非农人口，这导致人口规模增加。
作者:刘鸿雁 单位:辽宁师范大学
参考文献：
[1]芦浩.辽宁省房价与人口年龄结构关系的实证研究[D].大连：东北财经大学硕士学位论文，2014.
[2]10月沈阳房价地图：苏家屯涨幅度最大沈河售价最高[EB/OL].房价点评网，2015-11-07.
[3]杜雪君，黄忠华，吴次芳.房地产价格、地方公共支出与房地产税负关系研究———理论分析与基于中国数据的实证检验[J].数量经济技术经济研究，2009，(1)：109-119.
篇（10）
房地产经济周期波动在世界各国的经济发展中都属于十分正常的经济现象，也是各国宏观经济研究的重点。随着改革开放的进一步深入，我国房地产经济周期波动也一直伴随着国民经济的发展。随着我国和世界各国经济交往的密切，房地产经济周期波动也出现了新特点与新的发展趋势。房地产经济周期波动会影响我国的经济发展，可见，分析我国房地产经济周期波动，可以降低经济周期波动频率与幅度，防止频繁波动造成的经济发展障碍，这对于我国的经济发展来说具有十分重要的意义。
一、研究我国房地产经济周期波动的必要性
经济的周期波动会影响产业经济发展，导致同样周期波动现象的频繁发生，而房地产经济与国民经济相同，都是以波浪型的方式增长变化的。房地产经济的波动会随时间和条件变化产生扩张或者收缩等交替运动。
我国经济处于高速发展的时期，对城镇化的发展战略已使房地产行业获得了飞速的发展，逐渐成为我国经济支柱型产业。研究我国房地产经济周期，是市场经济发展需要，也是房地产实现发展的必然选择。研究房地产经济周期波动的规律可以为我国经济的宏观调控提供更多的参考依据，也可以通过政府的干预，制定相应的房地产政策，促进我国房地产行业的稳定发展。研究房地产行业经济周期波动还能有效避免受到周期波动影响造成的重大经济损失及产业衰退[1]。
二、我国房地产经济周期波动的分析
我国房地产经济周期指房地产发展与趋势间存在的偏差，是以长期波动所产生的趋势为中心的。房地产经济与国民经济在增长是一致的，都不是直线的增长，是以波动方式进行上下起伏。这一点，从长远角度来看，我国国民经济的发展会影响房地产经济不断发展而呈现出上升的趋势。从短期情况来看，受到不平衡与外部因素影响，房地产的波动曲线与长期趋势有着很大的偏差。本文对房地产经济周期不同时期进行分析为以下几个方面：
1、随着我国经济水平提高，政府也要通过经济扩张方式对外部经济的需求进行刺激，房地产价格具有很大的需求弹性，在资源配置上可以从国民经济基础与行业配置上开始，房地产行业就进入到了复苏的阶段。
2、经过了房地产行业复苏阶段，我国宏观经济的增长，使房地产需求越来越大，房地产行业的短期供比和消费者的刚性需求又使房地产具有了保值的价值。而房地产的价格一路走高，使房地产的开发也得到了迅速的发展。
3、走向繁荣时期之后，我国政府也开始紧缩国家政策，开始压低房地产的投入，努力降低房地产的消费需求，这时的房地产具有很强的投机性。这时的消费者也开始了理性的思考，这时的房地产行业进入了收缩期。房地产行业属于先导行业，与其他行业相比会优先进入收缩期[2]。
4、出现经济危机，我国的房地产行业因为乘数作用，会受到很严重的影响，这时会出现房价的大幅度下跌，而房地产的成交量也出现萎缩，同时，房屋的空置率也大大提高。
三、保持房地产行业健康发展的解决对策
1、国民经济波动会影响房地产经济波动的宏观调控，这和我国经济的宏观调控政策是保持一致的，也是符合我国经济政策的。如果房地产行业的发展超出了国家经济的承受能力，就会给其它行业带来沉重的压力，要使宏观经济得到稳定健康的发展，就要以宏观调控的措施，对房地产经济采取必要的控制[3]。
2、我国房地产市场经常出现供需的不平衡，即便出现了供需平衡也只是短暂的。我国对房地产行业进行宏观的调控可以减小这种不平衡的波动幅度，供需矛盾如果过于尖锐，就无法自动完成市场协调。这时，很容易发生房地产的经济危机，从而以强制的手段完成供需的平衡。这就会使我国房地产市场元气受损，需要很长一段时间才能使房地产市场恢复到正常的状态。要避免这种情况的发生，就要在矛盾出现时，及时发现，及时化解。
3、我国房地产经济周期波动的调控可以暂时将房地产经济发展进行抑制，即便这种做法会使房地产经济下滑也要执行到底，因为这种做法可以保障房地产经济保持长期的、健康的可持续发展。如果出现失控的状态，就要及时采取措施进行制止与纠正。我国对房地产市场的调控要尽可能的保持经济的稳定，尽可能的避免做出影响重大经济决策的改变，可能更利于房地产行业的发展[4]。
4、房地产价格如果发生变化也会引发房地产经济周期的波动，我国一定要认真分析和区别房地产价格，做好调控工作，房地产价格的变动要在正常的范围内，这时，国家不适合干预。价格波动是有利于房地产市场的竞争的，也会使房地产企业更好的完善企业管理与经营，使企业的经济效益得到提高。房价的过度上升会限制了消费者的消费需求，使相关产业价格受到影响而提高，这就增加了我国经济膨胀的压力，所以，一定要把房地产价格控制到合理的范围内，才能更有利于房地产经济的发展。
结束语：
综上所述，我国经济在宏观环境下得到了迅速的增长，随着房地产行业中不合理投资结构和需求的增多，房地产经济产生了过度的周期波动。我国的房地产行业具有特殊性，尤其国家政策对房地产经济具有深远影响，经济周期波动必然受到国家政策的主导影响。通过政府的政策引导，对全国房地产投资进行控制，既要控制好土地与开发规模，也要控制房价的增长，使我国房地产经济周期迈进调整期。
参考文献：
[1]于斌.浅析房地产经济周期与宏观经济政策的关联性[J].现代经济信息，2013，14（20）：114-115.
