房地产论文汇总十篇

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篇（1）

设立抵押的目的是，一旦债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此，抵押物应有变价价值，应为可转让之物。

我国实行土地的社会主义公有制，按照宪法的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。土地使用权可以依法转让，但禁止土地所有权的买卖和非法转让。因而，在我国，土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上无定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的问题

我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种：一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权，二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。

（二）以集体土地使用权设定抵押的问题

从我国的基本国情出发，考虑到我国人多地少的实际，为切实贯彻保护耕地这一基本国策，我国现行法律、法规规定，集体所有的土地不能开发经营房地产。对于集体土地使用权能否设定抵押的问题，亦规定的极为严格。我国《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。可见，只有经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地的土地使用权和乡（镇）、村企业有地上房屋的集体土地使用权可以设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得设定抵押。

（三）以城市房屋所有权设定抵押的问题

我国法律、法规允许并保护房屋所有权。由于我国担保法明文禁止宅基地设定抵押，故而，农民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有权的抵押作一探讨。根据我国《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第47条规定，以依法取得的城市房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押，反之亦然。显而易见，我国法律是将城市房地产作为一个整体加以规范的，确定的原则是房随地走和地随房走，因为房屋与土地是不可分的，离开土地的房屋是不存在的。因此，土地使用权是实现地上建筑物所有权的前提条件，否则地上建筑物的存在将失去法律依据。在我国，原则上依法取得所有权的城市房屋均可以设定抵押。但是下列城市房地产不得设定抵押：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的其他房地产。在以下列城市房地产设定抵押时还须注意法律的限制性规定：①以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。④国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。③以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。④以中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。⑤以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。⑥预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

二、房地产抵押权与承租权、典权的关系问题

（一）房地产抵押权与承租权的关系问题

所谓房地产承租权是指承租人通过支付租金，依房地产租赁合同而享有的对房地产的占有使用权。房地产承租权追求的是房地产的使用价值，同时转移房地产的占有，而房地产抵押权追求的是房地产的交换价值，并且不要求转移房地产的占有，可见，房地产的抵押权与承租权为相容之权，可以并存于同一房地产之上。但是，当抵押人不能履行到期债务而抵押权人将抵押房地产拍卖时，则可能出现承租权使抵押权人不能及时地、充分地实现其权利或者影响承租人继续租用该房地产的权利和利益的情形，这就出现了抵押权与承租权的冲突问题。那么，应如何处理这种冲突呢？须从两个方面来分析：

1.房地产承租权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。“近代社会立法大多认为，租赁关系可以对抗第三人。根据买卖不破租赁原则，即使将租赁标的物让与第三人所有，设定其上的租赁关系对第三人来说仍然继续存在。”既然连所有权都对抗不了这种已经形成的承租权，那么，抵押当然也不得破坏租赁，抵押权对抗不了承租权。所以，我国《担保法》第48条规定：“抵押人就已出租的财产设定抵押权的，应当书面告知承租人，原租凭合同继续有效。”也就是说，当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时，租赁合同仍对新的产权人发生效力，在租赁期满前，新的产权人不能解除租赁合同，不能随意变动租金，即房地产承租权设定在先时给予承租权以对抗抵押权的效力。

2.房地产抵押权设定在先，房地产承租权设定在后的情况。对此，我国有关行政规章只规定了“经抵押权人同意，抵押房地产可以出租。抵押房地产出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。”而对于抵押权与承租权的效力未作明文规定。我国台湾“民法”第866条规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其他权利，但其抵押权不因此而受影响。”日本民法典第395条规定：“不超过第602条所定期间的租赁，虽于抵押权登记后进行登记，亦可以之对抗抵押权人。但是，其租赁害及抵押权人时，法院因抵押权人请求，可以命令解除该租赁。”日本民法典第602条规定的是短期租赁，在短期租赁时，在处理上的一般原则是承租权可以对抗抵押权，但在特殊情况下，可由法院命令解除租赁，这时的抵押权就可以对抗租赁权了。如果超过602条所定期间的租赁则为过期租赁，日本判例解为承租权不得对抗抵押权或拍买人的所有权。（注：肖峋、皇甫景山著：《中华人民共和国担保法讲话》，中国社会出版社1995年第1版，第165页。）有鉴于此，笔者认为，我国立法机关立法时应根据“先物权优于后物权，物权优先于债权”的原则，注意维护房地产抵押权优先的效力，确立承租权的效力以不损及抵押房地产价值、不影响房地产抵押权的实现为前提，赋予房地产抵押权人在特定条件下请求法院解除房地产租赁合同的权利，如：在拍卖抵押房地产时，因拍卖人顾忌房地产上有承租权的存在而无人应买或降低应买，致使卖得价款不足以清偿抵押债权时，则抵押权人有权要求解除承租权。

（二）房地产抵押权与典权的关系问题

虽然典权是我国特有的不动产物权制度，渊远流长，迄今存在，但我国现行法律、法规尚无明文规定，典权关系一直由民事政策及判例法调整，这既不利于财产关系的稳定，也极易造成司法上的混乱，因而有立法化之必要。本文仅就典权与抵押权的关系作一探讨。所谓典权是典权人通过支付典价而占有出典人的不动产所享有的使用收益的权利。典权与抵押权同为不动产物权，但典权是以使用收益为目的的用益物权，典权的目的在于房地产的使用价值，典权须占有转移房地产，当出典人逾期不行使回赎权时，视为绝卖，典物归典权人所有，而抵押权是以清偿债务为目的的担保物权，其目的在于取得房地产的交换价值，故而，典权与抵押权也为相容之权，可以并存于同一房地产之上。然而，当典权人行使典权涉及典物上设定有抵押权时，或者抵押权人行使抵押权而抵押房地产上设定有典权时，势必会发生典权与抵押权的冲突，那么，应如何解决这种冲突呢？对此，也必须从两个方面分析。

1.房地产抵押权设定在先，房地产典权设定在后的情况。对此种情况我国台湾“民法”第866条明文规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其它权利，但其抵押权不因此而受影响。”所谓其它权利，包括典权。台湾“大法官”会议议决释字第119号有如下解释：“所有人于其不动产上设定抵押权后，复就同一不动产与第三人设定典权，抵押权自不因此受影响。抵押权人届期未受清偿，实行抵押权拍卖抵押物时，因有典权之存在，无人应买，或出价不足清偿抵押权，执行法院得除去典权负担，重行估价拍卖。拍卖之结果，清偿抵押债权有余时，典权人之典价，对于登记之后权利人，享有优先受偿权。执行法院于发给权利移转证书时，依职权通知地政机关涂销其典权之登记。”（注：王泽鉴著，《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社1998年1月第1版，第475页。）笔者认为，既然抵押权的目的在于取得房地产的交换价值，无须占有转移房地产，为充分有效利用房地产，我国立法应借鉴我国台湾省这一成熟的立法与司法例，允许房地产所有人在设定抵押权后，仍可以在同一房地产上设定典权，但以抵押权不因此而受影响为前提，即先设抵押权之效力优于后设典权，不受后设典权的影响。即使是因出典人逾期不赎回典物，典权人首先取得典物所有权的情况下，由于典物上已有抵押权存在，典权人在取得典物所有权的同时，也得接受典物上的抵押权，即典权人仍应以抵押物保障抵押权人抵押权的实现。因为，依法理，在抵押权设定后取得抵押物所有权的人，其权利随抵押物拍卖而消灭。“他们只有通过代为清偿债务，使抵押权消灭，而取得求偿权与代位权，或参加应买保持其权利。”（注：李湘如编著：《台湾物权法》，中国广播电视出版社1993年6月第1版，第130页。）

2.房地产典权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。出典人将典物出典后，到底能否再设定抵押权，学者见解存在分歧，即有肯定说与否定说两种观点。我国台湾省的判例采否定说。笔者以为，出典人将典物出典后，仍对其典物享有所有权，虽然出典人不得在典物上设定与典权相抵触的权利，如重典或地上权等，但对于与典权不相抵触的权利，应准其设定，以发挥物权的功能，只是典权设定后再设抵押权的，典权的效力优先于抵押权，不受后设抵押权的影响。台湾判例否定说认为，典权既然可以作为抵押权的标的物，再允许出典人就同一不动产为债务的担保，而以典物设定抵押权，会使权利行使发生冲突，且使法律关系愈趋复杂，殊非社会经济之福。（注：王泽鉴著：《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社1998年1月第1版，第476页。）笔者认为，此说不能成立。因为“典权人以典权设定抵押权时，是以典权为标的物，而不是以典物为标的物，拍卖时，仅能拍卖典权。出典人于典权设定后，就典物设定抵押权，是以有典权负担的典物所有权为标的物，二者标的既不相同，其权利的行使，不致于发生冲突，亦不会使法律关系趋于复杂。”（注：郑玉波主编：《民法物权论文选辑》（下），第1084页。）既然后设抵押权的效力劣于典权，不能除去典权而为拍卖，则当出典人未能偿还后来设定抵押权的债务，抵押权人可以将典物所有权拍卖受偿，典权人对于拍定人仍有同样的权利，其典权不受影响。如果因实行抵押权影响了典权人的权利时，则典权人享有请求解除抵押权的权利；当出典人逾期不回赎典物，典权人取得典物所有权时，则后设立的抵押权即归于消灭，不复存在。而且债权人既然知道有典权设定在先，仍然愿意再设定低押权，其对自己的利益自有考虑，根本无须法律来禁止，再者，允许典权人将典权设定抵押权，而却不允许出典人以其对典物的所有权设定抵押权，显然违反了民法的公平原则。因此，笔者认为，我国立法应赋予房地产所有权人将房地产出典后，应可以在该房地产上设定抵押权的权利，但以不影响典权的实现为条件。

三、房地产抵押权实现的问题

（一）房地产抵押权实现的条件和方式

房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房地产抵押，房地产抵押权设定后，如果债务人履行了债务，房地产抵押权即归于消灭；如果债务的履行期限尚未届满，房地产抵押权人无权行使抵押权，否则，属于侵权行为，因而，只有具备下列情况之一的，房地产抵押权人才有权要求依法处分抵押房地产，以实现其抵押权：（1）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；（3）抵押人依法宣告解散或者破产的；（4）抵押人擅自处分抵押房地产的；（5）抵押合同约定的其他情况。

我国《担保法》第53条规定：“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提讼。”据此，在我国，抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，而且，抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人进行协商，协议是实现抵押权的必经程序，协议不成时，抵押权人只能向人民法院，通过法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利。然而，根据《城市房地产管理法》第46条关于“债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”的规定，拍卖抵押房地产成为城市房地产抵押权实现的唯一方式。对此，笔者认为不妥。因为，尽管拍卖通过公开竞价的方式，由竞买者竞价确定抵押房地产的价格，能够尽可能地提高抵押房地产的价格，对抵押人与抵押权人双方当事人均有利，从某种角度讲，拍卖无疑是最为公平的一种方式，但是，在实践中却经常会遇到设置抵押的房地产因种种原因在拍卖时无人受买、无法变现的情况，对此，若拘泥于拍卖这一种方式，房地产抵押权人的抵押权岂不是无法实现、形同虚设？！为了解决这一问题，最高人民法院早在1951年9月5日华东分院以“为债权人请求查封拍卖债务人之不动产，无人受买，拟由司法机关发给产权转移证书，拟通报试办可否？”为内容请示最高人民法院时，最高人民法院即以（法编）字第9975号函复：“关于债权人请求查封拍卖债务人的不动产，无人受买，债权人请求移转产权时，由司法机关发给产权移转证书的问题，经与司法部联系后，我们基本上同意来件所拟办法。”即“事先与主管地政府机关取得联系，准由债权人持此移转证书迳向该管地政府机关办理登记过户手续”的办法。而最高人民法院法释（1998）25号批复也作了类似规定：“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有”。所以，司法实践中，在拍卖抵押房地产时，如确实无人受买，抵押权人是可以通过法院裁定以抵押房地产折价抵偿债务，抵押权人凭法院裁定到土地管理部门或房产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续，取得土地使用权或房屋所有权的。因此，笔者以为，《城市房地产管理法》将拍卖作为房地产抵押权实现的唯一方式，忽视了房地产抵押权实现的复杂性，既与《担保法》的有关规定不相衔接，又不能有效解决实践中出现的问题，且容易造成司法实践中的适用法律混乱，为确保房地产抵押权得以实现，应将拍卖抵押房地产作为房地产抵押权人实现抵押权时的首选方式，而不是唯一方式，当抵押房地产在拍卖时确实无人受买、无法变现时，抵押权人有权要求采取折价或者变卖的方式实现抵押权。这一点应由立法机关尽快作出立法修改。

（二）房地产抵押权实现中应注意的几个法律问题

1.抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。因为，法律赋予抵押权人的是一种从抵押物上取得相当价值的权利，而不是任意处分抵押物的权利，只要抵押权人能从抵押物上获得相当的价值以满足自己的债权，就算充分实现了自己的抵押权，所以共有人或承租人的优先购买权与抵押权人行使抵押权并不矛盾，应依法保护共有人或承租人的优先购买权。

2.以承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有制性质，也不得擅自改变这些土地的原有用途。

篇（2）

一、前言

对于泡沫一词，根据前美国经济学会会长金德尔伯格的定义，它是指一种或几种资产价格在一段时期内连续地陡然地上升，引发投资者产生在未来获得收益的预期，从而投入大量投机资本，最终使价格飚升脱离其价值而形成的一种经济状态。

所谓房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其市场基础价值不符，虽然账面上价值增长很快，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。

本文从房地产泡沫产生的原因入手，对美国、日本和东南亚房地产泡沫进行了比较，并提出了房地产泡沫的防治措施，希望能对我国不断升温的房地产热潮有所警示。

二、房地产泡沫的国际比较

（一）美国的房地产泡沫

20世纪80年代末90年代初，美国曾发生过由于房地产泡沫而引发的危机。最初发生问题的金融机构集中在主营房地产存贷款业务的储贷会，其后波及到商业银行。储贷会在美国有相当数量的资产额。曾在20世纪80年代初期一度逼近商业银行的40%，住宅抵押贷款市场份额达到商业银行两倍之多，是美国金融市场的重要力量。从20世纪50年代到70年代的战后繁荣时期中，在国家优惠政策推动下，储贷会一度发展极为迅速。但是自20世纪80年代初起，随着金融自由化逐步推进，其他金融机构加入竞争行列，各种条例的取消也使储贷会丧失利率优势，支付能力不断下降。20世纪80年代末90年代初，美国房地产价格大幅度下跌，房地产客户违约率从1988年2.25%猛增到1990年6.54%，因而形成大量银行不良资产，专门从事房地产的储贷会则普遍陷入严重困境之中。到80年代中期，商业资产供给超过了需求，在德克萨斯州城市里空房率达20%甚至30%，导致房地产价格急剧下跌，其中以西南部各州为甚，致使从事房地产抵押贷款业务的储贷机构贷款损失惨重。

从2000年开始，股市“泡沫”破裂和经济衰退导致近40年来最低的利率和低收入增长率，美国房地产价格增长率出现了与房主收入增长率相反的趋势，房地产“泡沫”有所上升。美联储主席格林斯潘在2002年曾否认房地产“泡沫”的存在，但许多经济学家则认为美国房地产“泡沫”其实很大。目前正在袭击世界经济的美国次级房贷危机充分应证了当初一些经济学家的正确判断。

（二）日本的房地产泡沫

日本地价偏高的问题一直存在，随着日本经济在二战后的复苏，日本的地价尤其是城市地价也以惊人的速度上涨。1955年到1980年的25年间，日本城市地价的年最高增幅达到42.5%，年涨幅超过20%的次数就有8次。一项关于地价指数与价格指数之比的考察表明，1986年日本地价指数与物价指数之比大约是1956年同期的25倍。从1986年开始，日本经历了战后最严重的一次地产价格膨胀，涨幅惊人。到1987年末，日本全国的地价总额已经折合美国地价总额的4倍。到了1990年地产泡沫破灭前夕，日本地价指数与物价指数之比在短短四年内迅速攀高至1956年的68倍。

日本此次地价泡沫的形成有多方面的原因。其中主要的原因，一是日本20世纪70年代逐步开始推行的开放国内金融市场使日元利率自由化的举措；二是日本对金融货币政策的调整为地产泡沫的出现提供了便利；三是因为日本是世界上人均土地量最少的国家之一，整个国家对于土地和房产都有一定的心理偏好，以土地或房产的方式保有财富也是泡沫出现于房地产业的重要心理基础。

1990年，日本的地产泡沫由于政府干预等原因开始破灭，房价大幅回落。这次地产泡沫破灭对整个国家的经济造成了极大的破坏。投机于房地产的企业大量陷入财务危机，各金融机构由于贷款难以回收和持有的地产抵押贬值，纷纷倒闭。这种混乱的局面最终造成了日本经济长达十年的低迷。

（三）东南亚的房地产泡沫

有关专家认为：银行信贷扩张在东亚国家和地区房地产泡沫的形成过程中扮演了重要的角色。东亚金融危机中具有代表性的泰国、马来西亚以及香港地区的银行信贷与房地产泡沫危机表明：银行信贷在房地产业的过度扩张不仅是造成房地产泡沫的重要原因，而且在泡沫崩溃和经济、金融危机中也起了同样重要的作用。

东南亚各国在十几年的经济高速增长中，房地产价格暴涨，吸引了大量资金涌向房地产部门。据统计，泰、马、印、菲的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为50%、29%、20%、11%。随着市场的逐渐饱和，房地产日益暴露严重的供过于求现象，大量楼宇闲置。泰国房屋空置率高达20%，菲律宾为15—20%，印尼为18%，马来西亚的数量也不少。房地产价格下降，房地产泡沫开始破裂，直接的后果是银行的呆账、坏账大幅度增长。房地产危机导致银行危机，金融体系的稳定性遭受极大破坏。因此，消除导致泡沫经济的深层因素，力戒发生泡沫经济，是处于经济发展和开放的国家应引以高度重视的问题，不可掉以轻心。

三、国际房地产泡沫形成的共同原因

通过对美国、日本和东亚等国家和地区房地产泡沫的比较分析，各个国家的房地产泡沫形成的共同原因，主要有政府宏观调控失误、银行贷款的过度支持、宽松的金融环境和过剩的国际资本流动等。

（一）政府宏观调控失误

政府行为对房地产泡沫的影响主要表现在两个方面：一方面是在土地市场不成熟及相应经济体制不完善的条件下，所采取的政策存在局限性。另一方面是在土地供给有限和市场机制不完善的情况下，容易滋生权力寻租现象，为房地产泡沫的形成提供了温床。不论是何种情况的调控不当，都容易引起泡沫现象。例如以“政、官、财”一体化为特点的日本政府在经济泡沫化过程中采取种种政策将国家发展目标从实体经济转向金融业，原来应该投向物质生产建设的资金也转而流入金融投资领域。政府的诱导、投资者的冲动与金融机构本身存在的内部不完善结合在一起。在政治、企业、社会三种力量的推动下，房地产投机达到白热化的程度。

（二）银行贷款的过度支持

由于房地产业是资金密集型行业，开发商仅仅依靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。但金融支持过度，大量的资金涌向房地产市场，就会不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。在这方面表现最为明显的是东南亚国家。在没有建立有效的银行监督和立法机构的情况下，许多银行或是直接贷款给房地产等高回报率的领域或是通过控股、参股方式将资金变相投入房地产公司。这些资金的流入使房地产价格极速膨胀。

（三）宽松的金融环境

宽松的金融环境为房地产泡沫的产生提供了温床。纵观各国房地产泡沫产生的原因，会发现其中或多或少都有金融环境的因素。例如美国国会在1980年通过的《放松管制和货币管理法案》中有关取消利率最高限度、放松资金来源、允许各种带息支票存在、同意各类存款机构分区域交叉等决定，在一定程度上促进了美国金融业的发展，但是也为房地产泡沫的形成创造了条件。

（四）过剩的国际资本流动

资本在国际间的流动是一把双刃剑：一方面，它可以为资源在全球范围内的合理配置提供渠道；另一方面，错误的经济信号将误导大量的国际游资在国际间流动，则可能会成为国际游资流入国出现资产泡沫的原因。房地产泡沫在这种条件下，就会被进一步放大。

随着经济的高速增长和人民币的升值，相应的中国的资产价格相对于国外资产价格也有很强的上涨预期，所以流入中国的投机资本很多投向了房地产市场。例如我国2004年的外汇储备余额达到6099.32亿美元，其中后三个月外汇储备猛增954亿美元，几乎占到全年增加额的一半。然而，这三个月的贸易顺差总和却仅仅只有280.7亿美元。这增加的外汇储备大部分流向了中国的房地产市场。而反过来，不断上涨的房地产价格又吸引更多的外资进入，过度的投机造成更大的人民币升值压力。这是一个正循环的强化过程。

四、房地产泡沫的防治

房地产作为国民经济的支柱产业，直接关系到整个我国经济和社会的稳定发展。目前我国正处在房地产业高速发展的最佳时期，因此，吸取国际房地产泡沫的经验教训，预防和减少我国房地产泡沫必须采取相应的防治措施。

（一）加强宏观经济调控，防止政府调控失误

房地产业作为国民经济的主导产业，对国民经济发展的促进作用是举足轻重的。因此，政府应该对该行业进行干预。宏观经济形势和政策背景的改变，对房地产的影响往往是巨大而深远的。单一的应对措施往往无能为力，所以政府要采取控制通货膨胀、保持税收政策的稳定性、加强对金融机构的控制，建立完善的风险控制系统等一系列综合措施。

（二）加强对银行的监督管理，防止银行贷款的过度支持

推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，必须加强对银行的监管，包括银行资本充足率、资金流动性、风险管理与控制能力等。这个过程中我们还要结合其他的措施来预防房地产泡沫。比如加强对房地产价格的检测和调控，公开尽可能多的市场信息，减少市场中的信息不完全和不对称情况，设计合理的土地税制来控制土地投机，比如土地增值税、土地闲置税等等。与此同时，必须大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险。

（三）规范房地产融资行为，防止低利率形成的宽松金融环境

规范房地产融资行为，严格审批房地产贷款。资金是房地产投资过热的资本来源，控制了源头就从根本上控制了房地产行业的投资过热。因此金融机构要合理有效利用金融手段来进一步规范房地产融资的行为。

严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。强化个人住房贷款管理，严格按照国家规定发放个人住房贷款。规范个人商业用房贷款管理。

（四）警惕过剩的国际资本流动

在金融自由化的背景下，高投资率以及大力吸引外资的经济增长模式要求有一套合理的资金流向监管措施，以防止国际短期投资的投机性涌入。

加强对外资的监控，主要应采取以下的措施：要以外资直接投资为主，间接投资为辅，以长期外债为主，短期外债为辅，控制外债的总规模；控制外债的投向，鼓励外资投向技术领域，严格限制外商投资房地产和金融资产的规模；在引进外资的同时，还应调整本国的产业结构，培育新的经济增长点，提高生产能力，提高抵御外资的能力。

参考文献：

1、范如国.房地产投资与管理[M].武汉大学出版社,2004.

篇（3）

我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的行为，并一直规定为摘要：“土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押但在房地产开发领域的实际抵押设定中，将房屋产权和土地使用权分别进行抵押的行为比比皆是，不论是开发商、债权人、还是房地产行政管理机关、国土资源管理机关均对此行为“认同”，他们并不认为这样的行为是对“房随地走”和“地随房走”原则相悖，而是理所当然而为之。违反了土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系原则，违反了法律、法规的规定的抵押行为显然是无效行为。

土地使用权抵押，抵押人依法有权处分的国有的土地使用权即出让土地使用权和通过依法转让取得的房地产可以抵押；而划拨土地使用权不能直接抵押，以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证实。

本文针对上述新问题进行了探索，而对房地产抵押中存在的房屋产权抵押，房屋产权和土地使用权抵押相关法律新问题并未作出说明。

房地产是房产和地产的统称，房地产也是两个基本形式的不动产。在我国的物权法未出台的现行民法制度的法律状态之下，房地产法律关系，通常是指房屋所有权和土地使用权法律关系。基于房屋和土地的不能移动性，故房地产抵押也具有不可分离的特性，而实际在房地产抵押设定过程和所产生法律后果中存在着若干法律新问题。

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为，因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。对于抵押设定所生产的诸多法律关系和之对应的法律后果，所映射出的我国现行法律的相关新问题，以及纠纷的避免和处理也必须充分重视和探究。

一、房地产抵押的法律原则及相关新问题

(一)房和地的相依性原则摘要：

在房地产开发中，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才获得利用房屋范围内土地，离开了土地的建筑物（及其附着物）只能是空中楼阁。因此，房屋产权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上。抵押人对自己的房屋产权或土地使用权中的任一种权利的处分，往往会涉及到另一种权利的变动。

正是由于土地使用权和房屋产权之间存在着这样的依附和相依关系，我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的行为，一向采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则，并一直规定为摘要：“土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押。土地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”但在房地产开发领域的实际抵押设定中，将房屋产权和土地使用权分别进行抵押的行为比比皆是，不论是开发商、债权人、还是房地产行政管理机关、国土资源管理机关均对此行为“认同”，他们并不认为这样的行为是对“房随地走”和“地随房走”原则相悖，而是理所当然而为之。违反了土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系原则，违反了法律、法规的规定的抵押行为显然是无效行为。

在实际中，对房屋产权和土地使用权分离设定抵押的行为一般表现为两种形式摘要：一是，将房地产因不同的债务需要分别设置两个独立的抵押，此时的抵押设定可能是同时设定，也可能是分期设定。所设定的抵押权人可能是同一的，也可能是两个抵押权人。二是，根据一项债务需要，同时将房屋产权和土地使用权分别抵押给两个以上的债权人。这种违反土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系的抵押行为之所以在现实经济活动中大量生产，其原因虽和抵押人、抵押权人的内心动机分不开，而我国土地使用权和房屋产权抵押登记机关设置分离是其根本原因所在。

应当注重的是摘要：根据“房随地走”和“地随房走”这一相依关系原则，在抵押当事人对房屋产权或土地使用权抵押中的一种权利的处分时，即撤销抵押以及撤销抵押登记时，另一种权利的抵押也将随之撤销。

（二）抵押权和房地产转让之间的法律原则摘要：

我国《担保法》第四十九条规定摘要：

抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。

抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向和抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

因此，受让（购买）抵押房地产一定要谨慎和仔细审查，以避免得到的是无效转让的房地产。

（三）法定抵押登记担保期限的原则摘要：

《担保法》公布施行快十年了，担保抵押设定的当事人现已完全接受和认同了“抵押不登记无效”的我国法律实行的强制登记制度。但对于登记担保期限仍没有明确的熟悉。本身对于“抵押当事人能否自行约定抵押期限”这一新问题，在法律上没有明确的规定，在学理上也存在多种不同的理论观点，一种观点认为摘要：抵押合同当事人自行约定的抵押期限是有效的。因为尽管抵押权为物权，但是抵押合同仍然可以适用合同法的合同自由原则，应贯彻尊重当事人的自主、自愿的原则。假如当事人约定了抵押期限，视为抵押权人接受了对抵押权的期限限制，抵押权人只能在该期限内实现抵押权，更何况我国法律并未明令禁止当事人自行约定抵押期限的行为，所以这种约定并不违反强制性法律规定，应当是合法有效的。尽管物权中的所有权具有无期限性，但并不排除其他物权的有期限性，以所谓物权的无期限性作为拒绝承认抵押权的期限的理由是不成立的。也有学者认为，我国《担保法》第25条明确规定摘要：“一般保证的保证人和债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期满之日起6个月。”既然法律答应保证合同的当事人约定保证期限，而且在当事人未约定的情况下，应当适用法定期限，那么也应当答应抵押合同当事人在抵押合同中约定抵押期限。另一种观点则认为，抵押合同是附属于主合同的从合同，假如主合同未能得到清偿，主合同并未终止，主债权人的债权仍然是有效的，这样附属于主债权的抵押权也仍然有效，抵押权人仍然有权向抵押人主张权利，而抵押人不能被免除担保责任。因为抵押权在本质上属于物权，并从属于主债权，只要主债权存在，抵押权也就同时存在。也有人认为，当事人约定抵押期限实际上是约定免责条款，这种免责条款的约定，目的在于限制和免除抵押人的担保责任，所以这种约定应当是无效的。最高人民法院《有关适用%26lt;中华人民共和国担保法%26gt;若干新问题的解释》实质上是接受了最后一种观点。

（四）抵押物的特定化登记原则摘要：

对于房地产抵押登记，不少的抵押人和抵押权人均忽视这一原则。对于商品房开发中的房屋所有权获得，一般是房屋产权登记机关在符合法定条件、房屋竣工验收后并由开发商履行相应的必备法定手续的条件下，按照房屋建筑的独立体（幢、栋、楼，即在建筑施工前、开发立项报建时已核定的房屋单位）发给开发商该幢建筑物的房屋所有权证，即俗称的“大产权”。在一个开发项目往往有若干个房屋“大产权证”。在设定抵押时，抵押人和抵押权人往往直接将一个或数个“大产权证”进行抵押和登记，而未将其按商品房的实际套为单位进行细化，即未特定化，这样的抵押登记是无效的。

二、土地使用权抵押

（一）法律法规规章所规定的土地使用权抵押的前提。

这里主要讨论国有土地使用权，以及-些非凡情况的集体土地使用权。《担保法》第三十四条第三、五项规定摘要：（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘，荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；第三十六条第三款规定摘要：乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押；《担保法》第五十五条第二款规定摘要：依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。

抵押人依法有权处分的国有的土地使用权即出让土地使用权和通过依法转让取得的房地产可以抵押；而划拨土地使用权不能直接抵押，符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定必须经市、县人民政府土地管理部门批准，并在抵押登记时必须提交“土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证实”，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。但其土地在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。这在进行土地使用权抵押时必须注重的。

同时，土地使用权抵押应当持土地使用权证书办理登记手续。根据《担保法》第四十四规定摘要：办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件摘要：

1.主合同和抵押合同；

2.抵押物的所有权或者使用权证书。

《城市房地产管理法》第四十八条房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

所以，土地使用权抵押必须具备两个基本条件摘要：一是依法取得的国有土地使用权以及依法能够抵押的集体土地使用权；二是必须是办理了土地登记、领取土地使用权证书。

（二）有关划拨土地使用权抵押的前提条件。

划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。也就是说，获得划拨土地的使用人，虽得到国有土地使用权，但因没有支付出让金给国家，因此其使用权的价值不能等同，应当远远小于出让土地使用权的价值。因而国家对划拨土地使用权的抵押作了相应的限制规定。

1990年5月19日国务院令第55号了并自之日起施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定了划拨土地使用权“经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押”。因此，国家以行政法规的方式规定了，划拨土地使用权不能直接抵押。

国家土地管理局〔1997〕国土〔籍〕字第2号《有关土地使用权抵押登记有关新问题的通知》“三、有关土地使用权抵押登记申请”中规定摘要：“以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证实”。也表明划拨土地使用的抵押是受限制的。

但是，同时又带来了如下几个新问题摘要：（1）、我国历来对土地、房屋等不动产有严格的管理制度，应当说不能以办理了抵押登记手续，就和“经市、县人民政府土地管理部门批准”的规定划等号；（2）、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》属于国家行政法规，国土资源局和最高人民法院无权以行政政策文件以及司法文件来修改国家行政法规，这样的作法不符合《立法法》；（3）刊登在2004年6月25日四川省国土资源厅〖国土资源-全国土地日专刊〗上的广西壮族自治区国土资源厅陈书荣所著《解读土地使用权抵押相关新问题》中，仍认为“划拨土地使用不能直接抵押”、应“符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定必须经市、县人民政府土地管理部门批准”，而压根没有提及国土资源部的国土资发[20049号文；（4）、从维护国家土地的立场出发，《有关土地使用权抵押登记有关新问题的通知》“以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证实”这一规定表明了应当确定了出让的划拨土地使用权方可抵押。

（三）法律规定不能抵押的土地所有权、使用权。

《担保法》第三十七条下列财产不得抵押摘要：

1.土地所有权摘要：

2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；

3.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

4.所有权、使用权不明或者有争议的财产；

5.依法被查封、扣押、监管的财产；

6.依法不得抵押的其他财产。

根据上述规定不能抵押的土地所有权或使用权，即便是当事人签订了抵押合同也是无效的。

（四）土地使用权和地上建筑物一致的原则

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

所以当地上有建筑物、其他附着物时，不可能进行单纯的土地使用权抵押或房屋产权抵押，而必须土地和地上有建筑物、其他附着物同时抵押，并按照规定分别办理土地使用权抵押登记和房产抵押登记。

除《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》外，《城市房地产管理法》第31条规定摘要：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。”第47条规定摘要：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。”《担保法》第36条“第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。

乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。“明确规定了”三个同时抵押“。

《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条规定摘要：“转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”

（五）相关证实

这是和房屋产权抵押登记一样的法定要求，抵押人是集体所有制企业的，在抵押时要提交企业职代会通过抵押的合法有效证实文件。抵押人若是三资企业或股份制企业，在抵押时要提供董事会同意抵押的证实。依法以集体土地使用权抵押的，要提交集体土地所有权人同意抵押的证实。其他类型的企业的相关证实要求如房屋产权抵押登记的要求一样。

（六）土地使用权抵押前，应进行土地评估

一是办理抵押登记的需要；二是确保抵押土地价值的准确性，贷款或者借款的全额收回。根据规定，办理土地使用权抵押登记要提供土地估价报告，而且土地估价报告提供的土地价值是贷款或借款的主要依据。所以在抵押之前，应请具有土地评估资格的评估机构予以评估，确保土地价值的准确性，确保抵押权实现时转让或者拍卖土地使用权所得价款能够还贷款或借款。

（七）签订抵押合同

土地抵押权的设定属于要式行为，因而设定土地抵押权必须订立书面的抵押合同。抵押合同的内容根据《担保法》第三十九条抵押合同应当包括以下内容摘要：

1.被担保的主债权种类、数额；

2.债务人履行债务的期限；

3.抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；

4.抵押担保的范围；

5.当事人认为需要约定的其他事项。

抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。

抵押合同自登记之日起生效。

（八）办理登记手续

我国对土地抵押权登记实行强制登记制度，抵押权登记作为抵押合同生效的要件，当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定，效力未定的抵押不能对抗第三人。办理土地使用权抵押登记时，假如是地上没有建筑物或其他附着物的出让土地使用权抵押，应到国土资源管理部门进行登记；假如是地上有建筑物或其他附着物的出让土地使用权抵押，则分别到国土资源管理部门和房产管理部门登记，并办理他项权利证书。

（九）有关土地抵押合法凭证

根据〔1997〕国土〔籍〕字第2号《有关土地使用权抵押登记有关新问题的通知》土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证实书》，《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押土地的土地证书。抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。

过去很多银行、金融机构在办理抵押登记时，直接扣押抵押人的土地证书，以为这样保险，实际上存在着非常大的风险。

（十）保险新问题

根据《担保法》第五十八条规定摘要：抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。因此土地使用权抵押办理房地产保险，可以确保抵押人的权益。

所以，土地使用权抵押非凡是地上有建筑物或其他附着物，抵押权人最好办理保险手续，并在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。假如被抵押的土地因非凡原因受到损害，抵押权人可以根据抵押人让和的赔偿或补偿请求权，代替抵押权人直接向第三人或保险公司请求损害赔偿或要求保险公司给付保险金。

在商品房按揭销售中，按揭银行机构往往要求购房人办理抵押物保险。对于这种抵押风险保险事项，开发商应首先在销售宣传和广告中载明。其次，对于保险方式、费率、提前付款的退保退费等相关事项应当协商一致，以免在办理购房手续过程中发生争议和不必要的讼争。

（十一）有关房地产抵押权和房地产出租的法律关系

根据《最高人民法院有关适用%26lt;中华人民共和国担保法%26gt;若干新问题的解释》第六十五条摘要：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

即分两种情况，一种是已经出租的房地产抵押，这种情况租赁关系成立在先，抵押权设定在后，抵押和租赁关系互不影响，只要抵押人以书面形式将抵押事实告知承租人，原租赁合同继续有效，即所谓“买卖不破租赁”。另一种情况是房地产权利将已经抵押的房地产出租，这种情况下抵押权设定在先，租赁关系成立在后，租赁合同对受让人不具有约束力，租赁关系应随着抵押权实现而解除。

参考文献摘要：

1、王利民《有关抵押权若干新问题的探索》法律出版社2001年

2、陈书荣《解读土地使用权抵押相关新问题》法律出版社1999年

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一、建筑经济

建筑经济学的研究内容包括：建筑经济学的性质、理论、方法，建筑业的宏观经济问题，建筑企业的经济问题，建筑市场的建立与发展问题等。中国的建筑经济学已初步建立起学科基础，取得了一批比较好的研究成果，但无论从理论上还是从研究方法上，都需要进一步发展提高。研究建筑经济的目的在于探索建筑行业发展规律，在此基础上改善生产关系，最终为促进建筑生产技术的发展，更好地提升建筑行业活动的经济效果。

二、提出房地产经济和建筑经济的镜像关系

广义的房地产经济是指房地产相关经济范畴，其可以是独立的经济体，也可以与其他任何产业相互交叉和关联。建筑经济则是指在建筑领域，对建设项目经济方面做出的预测、分析、实施、决策、评估等各项活动。对房地产经济进行评价时，多从可建设用地面积、规划用地面积、地上或地下建筑面积、建筑密度、建筑层数、建筑高度、容积率、绿化率、停车位等主要建筑技术经济指标入手。为了方便讲房地产经济和建筑经济对比论述，把它们分别看做相对独立的整体。房地产经济与建筑经济之间的关系可以用镜像关系来形容。通俗一点讲，照镜子时，镜子内外的像很相似，但实际上，二者却截然不同，镜子外面是实实在在存在的实物，镜子里面是通过照镜子产生的影像。从这个角度上来讲，建筑经济是实在的、活动的人和物，而房地产经济则是产生的影像。可以从以下三个方面具体论述二者之间的镜像关系。

(一)房地产企业和建筑企业的关系

建筑企业是建筑产品生产环节的主体，而产品流通环节的主体则是房地产企业。一个完整的过程应该是，首先，房地产企业项目立项、批准，之后，建筑企业进行生产，接下来，转化为建筑产品乃至房地产产品，最终，房地产企业对建筑产品进行销售活动。

(二)房地产经营活动和建筑生产活动的特点

房地产企业的角色比较复杂，更像是一个整合商，将各种资源或者与资源相关的经济活动进行整合，房地产企业更多地是从事高端经营管理，通过前期业务人员、工程现场管理人员、销售人员以及会计人员共同完成房地产的开发经营活动。建筑企业却与之不同，建筑企业提供建筑生产活动，包括实实在在的劳动、架子工、瓦工以及木工等，最终将物资转化成建筑产品，成型的建筑产品再配上建筑企业的组织经营管理，最终构成建筑企业的日常生产活动。

(三)房地产业和建筑业紧密联系，息息相关

房地产业和建筑业二者既有独立生产活动部分，又有穿插交叉环节，其中，建筑业施工与房地产业开发是两大产业的交叉点。可以这样说，没有建筑业的生产活动就没有房地产业的经营活动，同时，没有房地产业立项，也就没有建筑业的生产，两者关系密切，共同承担起了国民经济中重要的一部分。

三、房地产经济和建筑经济汲水理论分析

房地产经济与建筑经济之间的关系不仅仅是镜像关系，还可以用汲水理论引出二者的关系。经济学中有个名词叫做汲水政策，是指经济萧条时，通过拿出一定的公共投资促使经济回复正常的一种活动政策，其是应对经济波动的一种财政政策。这里则引用汲水理论类比房地产经济和建筑经济。建筑经济好像是打井，而房地产经济及其产品好像是井中的水。下面可以运用汲水理论阐述一下二者之间的关系。

(一)优质资源有限，循环资源无限

一般情况下，不同城市的水，品质不同。同样的，不同城市房地产资源，表现价值不同。地段的好坏直接影响了房价，同样一套房子放在黄金地段可能3万，而放在郊区只值3千;水资源是循环的，虽然不停地汲取水资源可能会造成井中的地下水暂时性地枯竭，但通过人工回灌或者雨水渗透，同样是可以实现循环。与水资源类似，房地产产品类同。大规模开发销售可能会导致某个区域阶段性的饱和，但通过旧城拆迁改造、产品寿命到期再生产，同样可以达到循环;水被使用的时候才具有使用价值，而水的价值则是通过市场最终确定的，资本论中，价值规律指出，使用价值围绕价值上下波动，在相对时间单位内表现平稳。这个经济规律放在房地产方面来说，这个相对时间可能会比较长，而这个时间段内则表现出单边平稳上升，上涨。

(二)打井活动是实实在在的生产活动必然具有实实在在的内在价值

打井是人体力付出，是一种是实实在在的劳动，是创造价值的唯一源泉。同样的，建筑企业生产活动也具有同样的性质，建筑企业通过劳动创造了建筑产品，创造了价值，同时这种劳动是创造价值的唯一源泉。在后期的房地产销售中，建筑企业生产产品的价值就附加在房地产经济之中，通过销售得以实现;通货膨胀年复一年的积累也同样将累计价值附加到了房地产产品之中，表象为房地产价值在逐年升高。房地产经济和建筑经济存在的汲水理论具有其实际的应用意义。这个看似简单的打井取水的理论，来描绘相对复杂的房地产经济和建筑经济，会把繁琐复杂的问题变得简单。如果有人提出疑问：房价会不会出现暴跌现象呢?可以这样说，虽然优质水资源稀缺，但即使发洪水，带来的也只是短暂的波动，波动之后，还是会遵循物质守恒理论。水自身具有使用价值和价值，而打井这一活动又具有劳动的价值，那么，这一现象就必定会遵循价值规律。不管是国内市场还是国外市场，房地产经济和建筑经济一定遵循市场规律，并受到价值规律的支配和调节。中国是一个很大的房地产市场，在市场经济和农村人口城市化的背景下，取二十年不算太长也不算太短的相对周期，中国房地产市场表现为稳中有升，而投机者等待的逆转大调不会出现。尽管有时在人为的调控下会表现出一些假象，但真正尊重的还应是市场和价值规律这两只无形的手。

关于房地产经济学论文范文二：小议房地产经济与国民经济的作用因素

在经济运行的过程中，由于市场消费的需求而需要生产出大量的产品，那么生产量的提高就需要资金的投入，扩展到了投资的扩张，那么产品增加了，市场的销路好了产品所产生的效益就高了，这就扩张到了收入环节，收入的增加必将导致支出的增加，有扩张到了支出环节，这期间可能又会扩展到扩大再生产的环节，购进新的设备扩展生产规模等。所以说在整个经济发展的全过程，各个环节都是环环相扣的，每一个环节的发展变动都会引起其他环节的变动，通过因果链的运行不断的累积，是对自身的扩张。

当因果链在运行中，通过不断的自我累积而形成的一系列的扩张行为的过程中，会受到一定因素的阻碍。因为当这些因素发展到一定程度的时候，就会发展到一个瓶颈期，最终阻碍到这种扩张行为的继续。其中阻碍扩张发展的因素有来自外界的也有来自扩张行为本身的，当运行到一定程度的时候，就会自然的产生一种阻力，使得这种扩张不得不停止而发生了转折。那么对扩张行为产生阻碍的因素主要表现为以下几个方面：

1核心因果链自身结构的变化

在经济发展的过程中，各个环节的发展扩张共同组成了因果链，各个环节之间都是相互影响相互制约的，每个环节的发展都会其他环节产生不同程度的影响，所以这是一个有序的合理的连接过程。在因果链发展的过程中，发生在各个环节上的作用力应该是按照一定的比例来均匀分配的，每一个环节都有其自身的承受能力，当这种承受力超出了自身的承载范围的时候，就会发生逆反现象。所以说在因果链发展的过程中，如果作用在一个环节上的比例超出范围的时候，就会使这种比例严重失调，打破了因果链中的平衡协调的关系，从而使整个的因果链也就无从继续发展扩张，这就是来自因果链自身结构的阻碍因素。

2因果链的扩张运行中.会产生恶性循环

在国民经济周期波动的初期和中期，资源供给状况以及生产结构各状况都有序地发展，然而在波动的后期，随着资源供给的持续恶化，生产结构也逐步失调，在很大程度上增加了各部门对资源的竞争，同时也在一定程度上加重了资源供给的恶化程度，各个环节在波动后期恶性竞争现象出现。以上的分析不难看出，因果链的运行可以形成经济周期内在和基本的核心波动，最终导致扩张和收缩的重复交替进行。每一次经济周期波动又有其各自的特点，通过需求、生产、投入以及支出这叫个环节影响因果链的基本波动。

在总结房地产经济与国民经济波动时，可以看出政策的倾向对经济波动的重大影响。政府的各项政策对房地产经济增长和波动都产生着加强、阻碍的作用。因此，政府的各项政策都带有抑制波动和加强波动两个方面的作用。下面是本人总结的政策影响以及具体实施：

1政策波动的影响

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如果房地产开发商不维持房地产暴利的模式，把房价调整到自住性消费者有支付能力的价格水平上，或对当前房地产市场的价格与购买对象重新定位，那么国内房地产市场很快就会掀起新一轮发展与繁荣。

其次，由于房地产的价格还在上涨，从而使得国内房价水平仍然维持在暴利的水平上。无论是一线城市还是二、三线城市，甚至三、四线城市，以当地居民的收入水平与当地的房价水平来说，基本上没有多少地方的居民会认为当地房价是便宜的。国内房价过高是不争的事实。对于这个问题，政府只要对市场做一个最为简单的调查就一目了然。

前几天，论文答辩，一位名牌大学的教授就问我，北京的房价，他什么时候可购买得起？我就告诉他，如果政府现行的政策不改变，能够维持下去，应该不会太长的时间了。试想，北京一所名牌大学的经济学教授，其收入水平在北京也应该是中上，但是凭他的收入水平在北京根本无能力购买一处中位价格水平的住房。在这种情况下，北京市的其他居民对城市房价更是无可奈何。北京的房价高于不少发达国家早就是不争的事实。

在这样全国房价一片高企的情况下，地方政府要救市房地产不就是认为是要把房地产的价格维持在比目前更高的房价水平上吗？政府要维持高房价水平，到底想维持什么？

从最近披露出来的一些贪污大案要案来看，大多与房地产业紧密关联。比如重庆的规划贪污案、浙江绍兴贪污案、北京的案等，个个都是通过房地产土地转让、城市规划等大量地攫取社会财富及国家财富。这说明了房地产业所牵动的利益关系太大。相应的当事人不仅可以通过非法的方式攫取巨大的国家及民众利益，也可以通过合法及制度化的方式来攫取国家及民众的利益。而在当前房价高企的情况下，政府救市房地产就是希望房地产寻租空间的制度化。

有人说，房地产为什么要救？是因为依靠房地产可以拉动四五十个行业的发展，拉动居民的需求，特别是还有人说房地产是扩大内需或居民消费的一个增长点。其实，这里有几个问题要来思考。

一是房地产需求是居民消费吗？其实，按照国家统计局的分类，房地产购买从来就不算作居民消费而是算作居民投资。如果房地产购买是居民投资，那么依靠房地产发展来拉动内需又有多少关联呢？正因为，在国家统计局那里，居民购买住房是投资，因此，房价攀升不要计算到居民消费的通货膨胀指数中，居民居住类消费所占整个消费比重也很小(如居住类比重中国只有13%，美国则在42%以上)。而通货膨胀指数则是政府货币政策核心指数所在。

二是假定房地产购买是居民消费，是可以扩大居民的内需的，并通过这种内需扩大来带动几十个行业的发展。但是，这里有一个前提条件，就是这种内需扩大是建立在绝大多数居民有支付能力的价格水平上。但是，在目前的房价水平上，国内绝大多数居民都没有支付能力进入，因此，内需的扩大也只能是一句空话。

还有一种观点认为房地产销售出现严重下降，房地产开发商手中持有的住房太多，这不仅影响到地方政府财政收入，也影响相应产业衰退。如果不救市，中国经济将面临着下行的巨大风险。但是这种比较的依据是2007年。这种比较依据何在？

如果2007年是一个房地产泡沫较大的年份，那么2008年房地产开始走向正常运行。因为，2008年住房销售下行仅相对2007年而言，如果与2006年、2005年的房地产销售相比不仅没有下降，反之增长的幅度不小。即便假定2007年房地产增长速度没有太多的泡沫成分，我们也要问：这样的增长是否可以持续？2008年是否具有同样发展的条件？如果没有相应的条件，我们还要让2008年房地产达到2007年增长水平，恐怕是不容易的事情。

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企业内部控制在兼顾全局的基础上，要分清重要事项和重大风险业务单元，制定出更严格的措施，加强控制管理。对房地产企业来说，工程质量和人身安全事故是企业的重要事项和重大风险业务单元，对于这类事项要实行集体决策和联签制度。

2制衡性原则

房地产企业在公司治理结构、机构设置与分工、业务流程等方面要相互制约、相互监督、相互制衡。比如工程施工部和工程质量部要分别设置两个科室，由不同的两位副总分别管理；材料的采购与验收部门要分开设置等，也就是说完成某项工作要由互不隶属的两个以上部门来完成，以便形成互相监督、相互制衡。

3成本效益原则

企业内部控制要讲究实施成本与效益，忽略成本的控制是无意义的控制。企业内部控制建设必须全面考虑投入与产出效益之比，有些控制工作可能会影响工作效率，但能够防范风险的发生，这种控制对企业来说仍然是必须的。

二加强房地产企业内部控制的策略

1加强企业资金管理与控制

建立科学规范的预算制度和体系，积极规避财务风险资金是企业的血脉，必须严格控制资金流入和流出，结合本企业的实际情况，从内部、外部多方位、多渠道筹集资金，保证支付能力和偿债能力。企业应该在本年末对下年的资金进行全面的预算，严格按预算筹集、使用资金，严格按照预算的程序和审批权限管控资金，将资金管控贯穿于企业的各个环节，并实行预算与业绩考核的无缝连接，做到节约有奖、超支有罚、奖罚分明的管理考核体制；对于确实需要超出预算的支出，应该按照预算的审批程序和权限，逐级报批调整预算，使企业资金管控科学合理。

2提高现场管理人员和技术人员的素质

严格控制分包工程的质量房地产企业与一般的工业企业有本质的区别，它的产品金额较大并涉及到民生，一旦出现问题，给企业、国家、人民都会带来巨大的损失，这要求房地产企业从业人员要有高度的职业操守和专业胜任能力，在工作中要恪尽职守，勤勉尽责。公司对工程总承包商在进行工程分包时，要对分包工程的承包公司的情况、施工人员的素质和技术水平有所了解；作为总承包商应要求分包公司做好其公司人员的培训工作，提高其员工的技术水平和人员素质；如果总承包方认为分包公司人员管理达不到其要求，也可向该公司安排专业人才进行管理施工，以确保工程质量。对于分包出去的工程，严格按照工程预算书规定使用的材料，对不达标的材料坚决予以退回，同时还要加强施工过程中工程量的监督，决不允许偷工减料；还要聘请专业的监理公司，对于技术标准要求比较严格的部分，要有监理公司监督管理；在有效监督施工质量的同时还要督促施工效率，减少怠工、费工现象，有效地缩短工程工期；企业可结合施工现场和施工单位的实际情况，综合考虑各种影响因素，并制定出合理的方案，总承包方也可适当地给予技术支持和相应的奖惩制度。

3建立全局风险意识

全面识别企业风险，建立风险应急预案风险是未来一个事件的发生或不发生的可能性给既定的目标带来的影响。风险无处不在，只要一个事物存在就会面临种种风险，房地产企业亦如此。所以，房地产企业上至高层，下到普通员工，都应该有较强的风险管理意识，尤其是高层应及时全面地向全员灌输风险管理思想，对工程质量、人员安全等各业务层面采用行业风险组合清单、职能部门风险汇总等办法进行风险识别，在风险识别的基础上对风险发生的可能性和影响程度进行分析与判断，结合房地产企业的实际情况，合理选择风险应对策略并不断调险应对策略，企业还需建立重大风险预警机制和突发事件应急处理机制，明确责任人员，规范处理程序，风险应急预案，一旦出现问题及时处理解决，减少企业资产、声誉等各方面的损失。

4结合本企业实际

建立健全内部控制制度和内部控制体系内部控制是一项系统工程，建立和实施一套统一、高质量的内部控制体系，有助于企业提高内部管理水平和风险防范能力。企业应当结合本企业实际，建立董事会、监事会、经理层、内部控制部门、审计部门、财务部门等良好的内部控制架构体系，各部门职责分工明确，能够相互制衡；在业务层面上，内部控制要涉及到企业的方方面面，每项业务都要有科学合理的管控制度，使企业整个管控过程不存在空白点；对重大项目的招标、重大人事任免、重大责任事故的处理要按规定的程序和权限实行联签制度，任何人不能单独决策或破坏联签制度，使企业内部控制制度起到积极有效的作用。

篇（7）

二、新准则中公允价值计量的应用条件

能够确切的说，公允价值计量机制的信息资料关联性比历史成本计量机制的关联性具有与生俱来的独特优点，此评价也是经过我国多个实例检验所证实的。怎样尽其所能地给现时和将来的房地产投资商拿出最有价值的决策信息依据一直是当代广大会计工作者的奋斗愿望，落实到房地产行业会计的奋斗目标就是要尽其所能地推广和使用公允价值这一连续计量机制。但是，参照相关专业人士把我们国家二零零七年提供的房地产公司会计财务报表给予统计，在国家推行新的会计准则之后，选取公允价值计量机制实施房地产后续核算的公司还是偏少，其相关统计结果的数据是：两千零八年四月二十七日，在已经公布年报的一千三百零三家上市企业中，只有九家上市企业采用了公允价值计量机制而且将所有股东的权益做了历史性的分配。其中，牵扯到数额规模最大的为中国银行，其金额数目突破三十三点一八亿元。调配数额最少的也有一百四十点一一万元，而有部分驰名的商贸企业却没加入其中。有关专业人士就这个问题进行深入研究，得到的最关键和最具统一性的决定因素是由于在选取公允价值计量机制时要具备极强约束力的基础条件，另外在具有很强约束力的前提下，还必须存在相当恰当的计量体系来确保投资性房地产价值计量工作的高效开展。

三、投资性房地产公允价值的确定和作用

国际上曾有著名的经济学家对会计计量工作做过精辟的阐述，其核心意思是：一个经济组织有较高生产率的前提条件是其必须有很强的财务计量核算能力。由此可见，一个企业的财务计量能力相对于它的键康发展是多么的重要。劳动生产率的波动，能够导致资源分配的重新排序，其可严重地左右到产权由外向内的转变历程。另有经济学家也曾做过阐述，其基本思想是说会计的计量职能是会计体系的核心价值。所以，投资性房地产企业如果选取公允兼职进行计量和核算，那么，即可以大力促进投资性房地产的产权组合和资源调整。故我们一定要仔细研究公允价值的概念、环节和计量措施等内容。国际会计准则指出，公允价值是指在平等交易中掌握具体情况细节的财务所有人主动实施资产交易的资金数额。依照国际上对公允价值的定义可认为，公允价值的裁定一定要符合下面的要求：A此商品一定要发生大量的交易数额；B此种交易一定是连续的，是发生在经营主体间长期的交易行为；C实施交易的价格是公开的、透明的，合理的和大家公认的。对在市场上实施的所有交易都是同等公平看待；D实施交易的价格是随时都能够获得的，而且进行极小的投入就可以获得这些价格信息。依据我们国家投资性房地产会计准则要求，仅当投资性房地产的公允价值可以随时把握地获取时，该企业财务核算方能够选用公允价值计量机制。所以，根据国际会计准则中公允价值的定义，投资性房地产一定要符合前述四个项目要求的情况下方允许运用公允价值计量机制。通常来说，我们国家现一时期的房地产价格在全国大部分城市中都存在着广泛的交易情形，此类交易都是一直持续发生着的，而且都是阳光实施的。现时我们国家上市公司所拥有的房地产资产基本上都符合上述的各项要求，所以就整体上来说，我们国家对投资性房地产实施公允价值计量机制是完全可以做到的。那么，公允价值与市场价值这两个概念又有怎样的区别和联系呢？市场价值说的是在瞬息万变的市场上采购一笔资产或偿还一笔债务所采用的市场价格，也可叫市场价格或者交换价格。把公允价值与市场价值对照起来比较便知，投资性房地产公允价值的确定允许依托公开了的市场价格。市场价格可作为投资性房地产会计准则中公允价值的选取依据。所以，可以把前述内容当作前期环节，即在可以获取公开公允的市场价格条件下，依据公开的市场价格能够极方便地确定公允价值。此类情况是在局部范围内选定市场价格与公允价格的差别来确定。

四、对投资性房地产后续计量工作的见解

依据上面所述内容，本人以为投资性房地产开发后的计量机制应维持成本方式度量，遵照时间安排对投资性房地产提取折旧或摊派销售，针对资产负债表日，实施减值测试并做好减值和计提减值的准备工作。自用型的房地产及存储货物变更成投资性房地产或投资性房地产变更成自用型资产或储备货物时，都要依据所拥有资产的账面价值数量实施结账转换，由于投资的宗旨没有发生更改，更改的只是拥有财产的方式，故不可能出现转换过程的利益损失。

篇（8）

近年来中国的房地产业发展迅速，已然成为我国国民经济中的支柱性行业。为拉动中国经济贡献了不少GDP。过去几年，房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上，并贡献10%的就业。作为资金密集型产业，融资是房地产业生存和发展的关键，当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。如何突破房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。本文主要对当前房地产融资渠道进行分析。

一、我国房地产融资渠道现状

1．银行贷款

目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。

2．房地产信托

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。

2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托)，实际募集资金总计115.?866亿元，平均每个房地产信托募集1.?18亿元，与2003年相比总额增长93.?4%。

不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。

3．上市融资

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道，分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75%以上。因此，通过直接上市的企业数量很少。

更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底，筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌，房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转，这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家，而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据，其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。

4．海外房产基金

据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。截至2006年1-11月份累计统计，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，利用外资总额313.6亿元，同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。

但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。

另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入，2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》，《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。

5．债券融资

房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动，发行条件较原来宽松很多。《试点办法》施行之后，房地产证券融资的比重有望增加。

二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议

1．建立多层次房地产融资体系

当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，迫切需要建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。

2．加紧开发房地产金融投资产品

房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样，只不过银行是吸收存款来的，地产开发资金是通过批发的，本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。

篇（9）

本文选取房地产上市公司作为样本以保证研究的真实性。鉴于我国上市公司鲜有破产的情况发生，本文采用证监会的界定原则，将ST或者*ST（specialtreatment）公司定义为处于财务危机状态的公司，将非ST公司界定为财务状况正常的公司。

1.财务危机状态样本的界定

样本来自于2005—2013年首次被ST或者*ST的34家房地产上市公司。选取的样本研究期是上市公司被特殊处理时首次发生亏损的前一年（T-3年）。房地产企业投资回收期较长，亏损时有发生，在这一年以后接连发生亏损以至被特殊处理，因此这一年是上市公司发生财务危机的重要转折点。

2.财务正常状态样本的选取原则

本研究针对的是房地产上市公司，界定未被特殊处理的房地产上市公司为财务状况正常的样本。为了排除政策等其他因素对研究的影响，选取的正常样本研究期应与发生财务危机的公司相同，据此本文最终选取了2005—2013年间34家房地产上市公司为财务状况正常的样本。

（二）预警指标的选择

由于财务危机的发生难以用几个简单的指标来描述，同时又缺乏相关经济理论的指导，造成了指标选择较为困难，本文采用试错法对指标进行筛选。基于全面性和可量化的原则，结合我国房地产行业的特征，从企业的短期偿债能力、现金流量能力、长期偿债能力、营运能力、盈利能力、股东获利能力、风险水平和发展能力8个方面。过多的指标存在着大量无用的信息，不仅会导致分析困难，而且会降低预测的准确性。因此在进行分析之前，必须对备选指标进行筛选，剔除对财务危机表现不显著的指标。

二、模型构建与分析

（一）财务数据的预处理

在采集到的数据中，部分财务指标缺乏，需要对这部分缺失的数据作一个预处理，保持数据的完整性，才能进行下一步的分析。对数据的预处理主要包括两种情况：一是对于报表中未披露的数据。用该企业近期的数据作大致估计，尽量能代表公司的实际情况。二是对于不存在的指标数据。比率型指标当分母为零时，该指标不存在，为了保持数据的连续性，当期指标数据以其前后两期的均值来代替。

（二）显著性检验为了使分析更具有针对性

需要对上述备选指标进行显著性检验，选出有差异的指标。对于分布不同的指标，采用不同的方法进行显著性检验。

1.服从正态分布指标的显著性

检验利用SPSS软件对上述备选指标进行正态分布检验。检验结果显示营运资金对资产总额比率、负债与权益市价比率、流动资金比率、营业成本率、账面市值比5个指标呈正态分布，其余指标不符合正态分布。变量呈正态分布，对两类样本的相关指标进行T检验，根据检验的结果判断两类样本的预警指标是否具有显著性差异。本次T检验显著性水平取值为0.05，在此显著性水平下，营运资金对总资产比率和营业成本率通过显著性检验，即这两个指标在两类样本中存在显著差异。

2.不服从正态分布指标的显著性

检验其余57个指标不服从正态分布，不能直接使用参数检验。非参数检验适用范围广，对数据要求也不严，但是容易造成信息的损失，检验效能低。为了保证信息的准确性，先将数据进行转化，利用转化后的数据进行参数检验。转化后的数据参数检验结果表明，流动比率、营运资金比率、长期资产适合率等25个指标通过了显著性水平为0.05的参数检验，在两组样本中差异显著。

3.显著性检验结果综合以上两种显著性检验结果。

（三）因子分析较多的指标会导致模型过度拟合

使得预测准确度降低。对上述27个指标进行因子分析，进一步减少指标的数量。对剩下的指标进行KMO测度和Bartlett球形检验。由上述检验结果可知KMO测度值为0.557，球形检验P值为0小于0.05，适合作因子分析。采用正交旋转法进行转换。结果显示，特征值大于1的主成分有10个，累计贡献率达84%，由正交旋转成分矩阵可得：因子一主要代表盈利能力，因子二、因子八、因子十主要代表股东获利能力，因子三和因子七主要代表长期偿债能力，因子四和因子六主要代表短期偿债能力，因子五主要代表营运能力，因子九主要代表风险水平。

（四）模型构建、预测结果及检验

1.BP神经网络模型的构建、预测结果及检验

BP神经网络模型主要由一个输入层、一个输出层、一个或多个隐含层构成，每层节点的权值通过BP神经网络自我学习来调整，关于隐含层节点数的确定尚无相关理论，目前主要通过试错法来确定。本次建模采用隐含层为一层的BP神经网络结构，隐含层节点数由试错法确定为4，从而得出BP神经网络结构为10-4-1。从每类样本中随机抽取20个作为建模组，剩余28个样本作为验证组，检验模型的预测效果。将建模组40个样本的10个因子作为BP神经网络模型的输入层作自我学习。模型自我学习完成之后，将剩余的28个测试样本输入经学习样本调适完成后的BP神经网络模型，得到的预测结果与实际结果比较。通过上述对比分析可知，BP人工神经网络模型预测上市公司的财务状况准确率为85.7%，具有较高的准确率。模型对于验证组中两类公司的预测准确率相同。

2.Logistic模型构建、预测结果及检验

将因子分析得到的10个因子用于Logistic回归分析，令Y=0表示公司处于财务危机状态，Y=1表示公司处于正常状态，运行SPSS软件，得到Logistic模型对40个建模样本的判定分类。模型总体判定正确率为87.5%，其中对正常状态公司的判定准确率高达90%，由此判定模型的拟合度较好。Logistic模型的相关参数。模型参数中各参数的Sig值均大于0.05，对结果的影响均不显著，建立的模型理论意义不大。求证其在实际预警中是否具有实用意义，将验证组的24个样本带入模型得到的结果。对于验证组的判定中虽然模型的理论意义不大，但在预测房地产上市公司是否处于财务危机状态仍然有一定的实用意义，预测准确率达到了67.86%，相较于神经网络模型准确率较低，但是比神经网络模型更加容易理解，便于操作。

3.模型结果说明

上述两种模型分别对验证组进行了预测，对于一个房地产公司，两种模型可能会给予不同的判定，因此对比了两种模型对于验证组的预测结果。验证组中，有9家公司的BP神经网络模型和Logistic模型给出了互相矛盾的判断，导致无法准确判定这9家房地产上市公司的财务状况。然而，当BP神经网络模型和Logistic模型对同一房地产上市公司财务状况的预测结果一致时，在验证组中取得了89.47%的预测准确率，有效提高了预测结果的准确性。

三、结论

通过上文对房地产上市公司财务预警指标体系的构建及实证研究后发现：

1.企业财务指标选取越多，包含的财务信息也就越全面，降维处理时得出的因子会较多，几个因子才能代表公司某一方面的能力。

2.对公司T-3年的财务状况进行分析，两类公司现金流量能力方面的指标没有显著性区别，从现金流指标无法判断公司未来是否会处于财务危机状况。

篇（10）

尽管房地产领导企业凸显，但从行业整体来看，我国房地产企业品牌价值普遍不高。2013年第十届《中国500最具价值品牌》分析报告显示，包括食品饮料、纺织服装、传媒、建材、轻工、地产等27个细分行业，列出入选企业品牌价值排行。其中，工商银行以2416.85亿的品牌价值高居榜首，而地产行业仅有万科进入100强，位居45名，其品牌价值是325.81亿，远低于排名前列的品牌。[2]地产行业共有12个品牌入选，占所有品牌的2.40%，在所有行业中仅排14位，如图1所示。从上述分析可见，我国房地产企业品牌整体建设较弱，相比于食品、纺织、传媒等行业，从品牌数量和品牌价值上都有较大差距。作为国民经济的支柱行业，房地产企业品牌建设较为滞后，还有较大的进步空间。

（二）品牌意识与品牌号召力不足

企业品牌在消费者群体的号召力，从一定程度上反映了企业品牌的建设水平；相反，企业品牌的提升同样依赖于消费者品牌意识的成熟度。当前，我国房地产企业品牌号召力不足，消费者品牌意识尚未形成。根据一项房地产品牌调查可知，大部分购房者关注的首要因素是地理位置、价格、交通等，而看重房地产开发商品牌的仅占2.1%。由此可见，我国房地产企业的品牌号召力缺失，品牌在消费者市场的响应度和认可度不高。在消费者看来，房地产品牌的差异化不明显，他们对房地产品牌形象的感知主要来源于大众媒体和周围人的感性评价，缺乏对房地产品牌的深入了解。另一方面，调查显示，有大约66%的人认为今后购房时会更看中开发商品牌，有91%的被调查者认为房地产开发商会更加重视品牌价值塑造和品牌营销。可见消费者越来越关注房地产品牌属性，因此房地产企业未来应努力打造品牌价值，提升消费者对房地产开发商的信心。

二、房地产企业品牌建设主要问题

（一）品牌溢价能力薄弱

品牌溢价指的是经过品牌的打造和维护，使得产品在市场竞争中获得较强的核心竞争力。品牌溢价不仅仅表现在产品价格上，还表现在企业各项资源的获取上。我国房地产市场中，除了小部分企业通过品牌溢价获得了更多利润，绝大部分企业则忽略了品牌溢价的作用，只是追求短期利益。长此以往不利于房地产企业品牌的建设。在房地产销售中，对于相同条件的房源，知名品牌企业开发的楼盘，可能以高于其他楼盘的价格销售出去，这说明了房地产企业拥有较高的品牌溢价能力，能够占有更多市场，这是企业通过品牌影响力的提升来影响消费者，从而获得品牌溢价。但是目前看来，我国房地产品牌溢价能力整体较弱。

（二）品牌文化内涵缺失

品牌并非只是标识不同产品的差异，还反映其所包含的价值和文化内涵。优秀的企业通常都很注重品牌文化建设，让品牌所宣扬的价值理念深入人心，并为企业带来长期的影响力。品牌文化是企业和产品的灵魂，是不可替代的资本，某个产品如果缺少品牌文化内涵，就会显得没有生命力。当前，我国房地产企业由于发展历史普遍较短，还未形成足够成熟和体系化的品牌文化。品牌文化体现了企业的价值观，企业在打造品牌时，应将企业文化融入品牌中，形成独特的品牌文化。但许多房地产企业并不重视品牌文化的塑造，使品牌缺乏深层次的内涵，无法打动消费者，不利于房地产企业的长远发展。

（三）品牌战略定位模糊

合理的品牌定位是保证企业品牌战略实施的根本，要求品牌经营者对市场层次和产品分布具有较为清晰的掌握，并基于产品自身的特性，找准市场需求，有针对性地打造品牌形象。如果品牌战略定位不科学，就无法在众多品牌中找准位置，难以获得消费者的认可。我国的房地产市场较为特殊，房地产产品一方面具备消费品属性，另一方面又具备投资品属性，并表现出多元化的市场需求。由于出现众多的产品属性和多元化市场需求，使得我国多数房地产企业品牌定位较为模糊。首先，房地产企业定位环境不容乐观。我国房地产品牌定位在一定程度上受到管理部门的约束，由他们决定产品应该定位在哪个层次，而不是市场说了算。这就容易使品牌定位混乱，并且缺乏科学依据。其次，房地产企业自身品牌定位存在问题。大多数房地产企业推行规模化发展，产品覆盖各个档次和各种类型，力图满足各个消费群体的需求，但这种模式往往会造成房地产企业品牌定位模糊的局面，使其在日渐分化的房地产市场中丧失竞争力。

三、房地产企业品牌建设的对策及建议

（一）改善政策环境，鼓励品牌建设

房地产宏观政策调控对房地产企业品牌建设影响非常大，因此改善政策环境能够帮助企业推进品牌建设。当前，由于房产限购、货币紧缩等政策的作用，我国房地产市场出现了下行的情况，房地产企业的投融资环境恶化，许多规模较小的企业面临资金链断裂的风险。在这种情况下，房地产企业为了维持生存，只能更注重短期利益和短线经营，而放弃品牌战略的实施，这不利于房地产行业品牌形象的树立。政府应立足于当前房地产现状，抓住核心问题，尽快研究制定合理的房地产调控政策，使房地产市场走向良性、稳定的发展道路。政策环境的改善，主要包括金融政策、土地政策等一系列与房地产的相关政策，例如限购限贷、房产税、物业税、政策性补贴等，目的是稳定房地产市场，为房地产企业提供良好健康的发展环境，从而间接促进房地产品牌建设。

（二）发展行业协会，指导品牌建设

政府管理部门可以重点扶持建设并发展一批房地产行业协会，科学地指导房地产企业进行品牌建设。发挥行业协会在品牌建设中的作用，首先要使行业协会解决好指导思想的问题，为房地产企业提供品牌建设的基本理念，帮助企业进行品牌定位，起到指导作用，但同时也不能限制企业的自主经营理念;其次，行业协会可以协助政府主管部门制定行业管理的有关法规、政策和标准，用以指导和规范企业品牌营销渠道和手段，使房地产品牌建设合理、有序地进行;再次，通过行业协会，可以更好地抓品牌信用建设。品牌信用是企业长久经营的保障，也是品牌建设的根基，行业协会应致力于提高房地产企业对品牌信用的认识和重视，督促房地产企业提高产品和服务质量，做到诚信经营、对消费者负责，在房地产市场上建立良好的美誉度，形成无形的力量，来推动品牌价值提升。另外，行业协会还可以成立诚信奖励基金，推行“奖优罚劣”机制，一方面鼓励企业建立品牌信用，另一方面对企业虚假宣传、恶意竞争等行为进行一定的惩罚，帮助构建诚信的房地产品牌市场;行业协会还可以开展行业企业信息法规的咨询，组织地区间企业进行经验交流和经济合作，以及国际间的交流合作，为房地产企业搭建品牌建设经验交流和学习的平台。