街道物业管理工作计划汇总十篇

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篇（1）

全面贯彻落实科学发展观，坚持构建社会主义和谐社会，通过规范工作机制，提升政府监管水平；规范企业管理，提升物业服务品质；规范业主行为，提升服务消费意识；促进住宅小区环境面貌大改善、物业服务企业质量大提高、居民居住品质大提升，

努力创建整洁、文明、安全、舒适的宜居环境。

二、时间安排

规范提升物业管理专项活动开展时间为一年，分为动员部署、组织实施和检查验收等3个阶段。

（一）动员部署阶段从年月日至月30日。区建设局要对辖区内物业管理情况进行调查摸底、制定规范提升物业管理水平项目清单，同时组织召开有关部门、物业公司负责人、业主代表参加的会议，制定工作方案，做好部署安排。

（二）组织实施阶段从年月日至11月30日。各街道办事处、各社区、各相关职能部门、各建设单位要紧密围绕着“三个规范、三个提升”的总体目标，制定工作安排、落实专项资金，扎实开展工作。

（三）检查验收阶段从年12月1日至12月31日。结合市里开展的检查验收，由区物业管理工作领导小组成立检查组对今年工作开展情况进行检查、考核，总结经验，建立长效管理机制。

三、工作内容

认真贯彻《市区人民政府关于进一步加强区物业管理工作的意见》工作要求，按照新建小区、新建安置小区、旧住宅小区三类物业管理模式，结合城市建设管理年活动要求，把握重点，各司其职，全面推进，着力提升我区物业管理水平。

（一）分类指导，把握各类小区物业管理重点

1．新建小区的物业管理

（1）建设单位。①配置符合规定的物业管理用房，做好前期物业的招投标，与中标物业服务公司签订前期物业合同；②做好物业承接验收手续；③按照国家规定的保修期限和范围，承担物业的保修责任；④对已竣工但未出售或者尚未交给物业买售人的物业，由建设单位承担物业费用；⑤不得擅自处分业主依法享有所有权或使用权的物业共用部位、共用设施设备。

（2）物业服务企业。①根据小区特点，制定物业管理方案；②按照物业服务合同的约定，提供质价相符的服务；③实行明码标价收费公示制度；④协助做好物业管理区域内的安全防范工作；⑤对发现业主或者使用人在物业使用、装饰装修过程中有违规行为的，应当予以劝阻、制止，并及时报告业主委员会或有关行政主管部门；⑥在承接物业或退出物业时，应按照规定做好查验和物业管理资料的移交工作。

（3）业主委员会。①作为业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业企业签订物业服务合同；②协调业主之间、业主与物业服务企业之间关系；③定期公布财务经费使用情况，督促业主及时交纳物业费用和专项维修资金；④依法履行自治管理职责，配合公安机关做好维护物业管理区域内的社会治安，支持社区居委会开展工作并接受其指导和监督；⑤做好组织任期期满后的换届选举；⑥按照有关规定向社会公开选聘物业企业，做好物业企业的聘用、续聘、解聘工作。

2．新建安置小区的物业管理。区属安置房各建设单位要按照规定以协议方式或邀请招标、公开招标方式选聘物业企业进行前期物业管理。所在街道、社区要创造条件成立物业企业，积极参与区属安置房的物业管理工作。新建安置小区首套交房后，各建设单位按市物业三级服务等级的收费标准的70%补贴给物业企业，即电梯住宅0.7元/平方米.月，非电梯住宅0.35元/平方米.月，店面0.7元/平方米.月给予补贴，补贴的时间为2年。各建设单位要将物业费补贴资金纳入建设投资成本核算之中，保证资金及时到位，物业管理工作可以顺利开展。

3．旧住宅小区物业管理。各街道办事处、社区居委会要在对辖区内的住宅小区、居民聚集区域全面调查摸底的基础上，根据城市街区布局、公用基础设施分布状况，将一些分散、规模较小的旧住宅小区，按照统筹规划、条块结合、分步实施的原则整合成一定规模的物业管理区域，实现物业管理的资源共享和规模效益；并逐步改善区域内的基础设施、环境卫生和治安防范。对暂时无法开展物业管理的旧住宅小区，要依托社区服务中心，采取有偿或低偿等方式，为居民提供包括物业管理服务项目在内的各项社区服务，从而解决旧住宅小区无法开展物业管理工作的问题。

（二）明确职责，有效发挥三级管理体系作用

1．区物业管理工作领导小组。（1）加强对全区物业管理工作的领导、协调和监督。（2）制定全区物业管理年度工作计划与三年发展计划，出台规范物业管理和扶持行业发展的规定。（3）将物业管理工作纳入区政府年度工作计划和议事日程。（4）协调区领导分片挂钩包干制度的落实。（5）每年年底召开专题会议，听取物业管理工作汇报，协调解决物业管理重大问题。

2．街道办事处。（1）加强物业管理机构建设。各街道办事处城管办具体承担物业管理工作职责，根据工作实际，要配备一定数量的专兼职工作人员，确保物业管理有工作机构、有人员负责、有经费保障。（2）物业管理纳入工作议程。各街道办事处要负责建立街道物业管理联席会议制度，每季度至少牵头组织召开1次由街道、社区、物业公司、业主代表等参加的联席会议，及时有效解决物业管理活动中出现的矛盾、纠纷。（3）目标责任管理。各街道办事处对辖区物业管理工作年度要有目标措施、有任务分解、有责任单位、有组织考核，要与下属单位签订年度物业管理工作目标责任书。（4）老旧小区整治。金山社区作为建成10年以上无物业管理的老旧小区，是今年我区老旧小区整治试点。小区综合整治内容有：设置围墙、安防门岗，平整道路、整治绿化，完善改造雨、污管道等，在老旧小区面貌初步改善后，根据实际采取引进专业物业管理、社区准物业管理、业主自行管理等方式建立长效管理机制，巩固整治成果。海滨街道办事处对于金山社区的整治要做到工作有计划、资金有着落、人员有到位、措施有落实。其他街道办事处可以根据本辖区实际，有选择性地进行老旧小区整治。（5）推进业委会成立和规范运作。各街道要制定业委会成立计划。本辖区内年符合成立业委会条件的物业管理小区成立业委会应达到40%以上，并逐年提高。要积极牵头组建辖区内已具备条件的小区召开业主大会并推选成立业主委员会，同时督促辖区内业委会建立健全规章制度，按时完成换届工作，实现规范化管理。（6）积极参与安置房物业管理。针对安置房管理难、收费难、投诉多，物业公司不愿接、业主意见大的实际，各街道要创造条件成立物业服务公司，主动参与本辖区内安置房物业管理。（7）加强宣传与培训工作。各街道要加大宣传力度，充分运用各种媒体宣传形式，引导业主更新消费观念，顺应时展趋势，增强对物业管理重要性的认识和对物业服务消费的认同感;要将遵守业主大会议事规则、管理规约，自觉缴纳物业服务费纳入街道“五好文明家庭”的评选条件。要定期组织业委会委员、社区管理人员进行小区综合管理业务培训。

3．社区居委会。（1）配合街道办事处开展各项工作，参加小区首次业主大会筹备组和换届工作，加强对业主大会、业主委员会和物业企业的指导、协调。（2）协助街道、区物业监督管理职能单位对小区项目经理和物业从业人员的管理和考核，并对物业企业和住宅小区的评先评优工作提出意见。

（三）齐抓共管，切实形成物业管理工作合力

1．区财政局。安排物业管理专项资金，建立完善物业管理经费保障的长效机制，把规范提升物业管理工作列入区财政资金专项安排。年区财政将安排一定资金作为整治、提升物业管理和奖励工作到位、成绩突出的物业管理单位及个人的专项经费，并逐年提高预算金额。

2．区建设局。（1）加强监督管理。要对辖区内物业管理情况进行调查研究，分析存在问题，加强管理。做好包括物业企业资质、物业项目备案、物业服务标准、前期物业招投标、物业企业信用档案、物业企业违规行为查处、业委会备案、物业承接检查、退出管理和移交程序等一系列规范管理工作。（2）制定整改提升方案。指导并督促辖区内物业服务企业针对专项活动制定整改提升方案，并跟踪落实。（3）加强巡查整治。区建设局要牵头组织相关单位及人大代表、政协委员和业主代表等，组成若干个检查工作小组，定期或不定期对辖区内物业管理住宅小区进行重点检查。每个物业管理小区至少检查2次，并做好检查记录。对发现问题的要及时提出整改，对违法违规行为进行认真查处。（4）组织实施考核。区建设局要在9月份之前按照《省城市住宅小区物业服务规范》的标准对辖区住宅小区物业服务达标进行考核，按照《市物业服务企业考核暂行办法》对物业服务企业进行考核。采取自查、检查、评议的方式考核企业管理、企业文化、服务业绩、公用设施设备维护管理、房屋管理、环境管理、业主满意度等，同时开展物业项目经理考核。（4）创建优秀、培育品牌。区建设局要指导企业创建国家级、省级、市级物业管理示范住宅小区，今年任务是创建2个市级以上物业管理示范住宅小区。同时鼓励物业企业做大、做强，培育、树立行业品牌。（5）加大违规处罚清理。要加大对物业企业服务品质差、损害业主利益等违规行为的处罚清理力度，并责令企业限期整改，督促企业制定整改方案，明确整改步骤，落实整改措施。（6）推进业委会的成立和规范运作。要牵头制定全区业委会成立三年规划，指导协助街道办事处、社区组建业主委员会或召开业主大会。督促建设单位履行业委会成立工作中的职责。（7）加强培训和政策法规宣传。要制定培训方案，借助市物业协会平台积极开展培训学习，提高从业人员素质，确保行业相关人员都能持证上岗或得到轮训。采取各种形式，大力宣传物业管理相关政策、法规，让业主树立物业管理的服务消费观念，自觉遵守物业管理法规和业主规约。

3．区城市管理行政执法局。加强对住宅小区内违反市容环境卫生、城市绿化、市政管理、破坏房屋外立面、违章搭建等违法违规行为的监督和检查。在规范提升物业管理专项活动中，重点加大对下面行为的检查和处罚：（1）住宅小区内违法搭建建筑物、构筑物；（2）擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗，改变储藏间功能；（3）侵占园林绿地或擅自砍伐、移植、修剪等损坏城市花草树木；（4）在小区内焚烧沥青、橡胶、塑料、垃圾等产生有毒有害烟尘、气体的物质；（5）未经有关部门批准现场搅拌混凝土、进行产生环境噪声污染的夜间施工作业；（6）小区周边乱摆乱放、违章占道的饮食摊点。

4．区公安分局。（1）规范物业服务公司保安队伍，定期开展保安人员培训，督促保安人员持证上岗；（2）指导业委会和物业企业制定小区治安管理制度，定期或不定期检查管理措施落实情况；（3）加强基层民警与小区保安的工作配合，督促物业企业做好物业管理区域内治安工作，创造安全祥和住宅小区。

5．区消防大队。加强管理辖区内物业管理小区的消防安全。定期对小区的消防设施和消防工作进行检查和监督，消除重大火灾隐患；同时加强对破坏消防设施、擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件以及占用消防通道等违规违法行为的处罚力度。

6．区交警大队。指导物业企业制定小区安全行车路线，规范小区内临时车位的划定。加强对开放式小区车辆乱停乱放等行为的处罚，配合住宅小区治理车辆乱停乱放。

7．区工商局。加强对物业管理小区内的广告监管，严厉查处虚假、违法广告行为。加大对住宅转变用途、改变为经营性用房、无照经营等违规行为的查处。

8．区环保局。加强对住宅小区及周边的建设项目环评审批和环保设施竣工验收的管理；加强监督查处住宅小区及周边噪声污染，乱排污水、乱放废弃物、饮食服务业乱排放油烟等违规行为。

9．区物价局。要对辖区内物业小区收费行为进行全面抽查，督促服务企业做好收费标准、服务内容和物价举报监督电话的公示工作；严肃查处物业服务企业乱收费和擅自提高收费标准的行为。引导物业服务企业规范收费、业主明白消费。

10．区司法局。加强对街道、社区人民调解组织的业务指导，加强物业管理纠纷人民调解工作，把矛盾纠纷化解在萌芽中，化解在最基层，形成人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的联动机制。

11．区社区办。加强与涉及物业管理有关职能部门的协调联系工作；协助社区落实人员编制、办公经费、办公用房，为社区居委会开展物业管理工作提供支持。

四、工作要求

（一）加强领导，认真组织。物业管理是各级政府改善民生、促进社会和谐稳定的重要内容，各级各部门要从大局出发，统一思想，加强领导，认真组织，增强做好这项工作的紧迫感和责任感。

（二）齐抓共管，明确职责。各级各部门要根据区政府规范提升物业管理实施意见中的工作安排，明确工作职责、落实工作责任，全力做好协调配合、整治提升工作，各司其职、齐抓共管，强化联动、形成合力。

（三）强化监督，建全机制。通过规范提升专项工作，建立健全物业管理规章制度。各级各部门要加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，对工作开展情况实行定期调度，每月底以月报形式向区物业管理工作领导小组（办公室设在区建设局）报送工作进展情况，有效推动工作落实。区物业管理工作领导小组要及时总结经验，不断完善有利于建立长效管理机制的方法。

五、考核办法

（一）考核对象。为充分发挥各级各部门对物业管理工作的指导监督作用，落实规范提升物业管理专项活动的实施成效，将对各街道办事处、社区委员会、区直各相关部门、物业服务企业实施工作考核。

（二）考核内容（具体考核评分标准详见附件）。

1．街道办事处、社区委员会考核内容。（1）加强组织保障。物业管理组织工作健全，分管领导、具体负责人明确，经费有保障、人员有配备；（2）将物业管理工作纳入年度工作计划和议事日程；辖区内物业管理工作年度有目标措施、有任务分解、有责任单位，有组织考核；（3）加强制度建设和制度落实。实施物业管理联席会议制度，抓好物业管理政策法规宣传，完成上级部署的专项工作任务；（4）做好老旧小区整治；（5）加强业委会成立、换届和日常工作的指导、监督。（6）做好宣传培训工作。

2．区直相关部门的考核内容。（1）明确本部门在物业管理工作中的职责，进行责任分解，明确责任科室、分管领导、负责人、经办人；（2）抓好工作安排部署，加强部门协作配合，加强对物业企业的指导和监督检查；（3）建立纠纷投诉调处机制，加大对物业管理活动中的违法违规行为的查处力度；（4）加强培训工作，提高从业人员整体素质；（5）宣传工作有计划安排，有组织活动；（6）创新与物业管理有关的管理与执法监督工作。

篇（2）

通过完善物业管理工作机制、加强物业监督管理力度、提升物业管理服务水平，进一步完善区职能部门、街道办事处、社区的监督管理职能，提高住宅小区物业企业服务水平，推动我区物业服务行业持续健康发展，为广大人民群众创建整洁、文明、安全、舒适的宜居环境。

二、工作内容

（一）完善物业管理工作机制

1．完善物业管理机构建设。区物业管理工作领导小组要加强对全区物业管理工作的领导、协调和监督，定期召开专题会议，听取物业管理工作汇报，协调解决物业管理重大问题。各街道办事处要明确物业管理分管领导以及承担物业管理工作的专兼职人员。社区居委会要有干部专职或兼职从事物业管理工作。已经配备人员的要确保在岗从事物业管理工作，确保物业管理工作有机构、有人员负责。

2．加强物业管理制度建设。区物业管理工作领导小组要将物业管理工作作为民生工作和社区建设的重要内容纳入年度全区工作计划，摆上重要议事日程。区住建局要对属地内物业管理情况进行全面调查研究，摸清底数，分析存在问题，出台规范性文件，强化行业规范管理。各街道办事处负责建立并落实街道物业管理联席会议制度，每季度至少牵头组织召开1次由街道、社区、物业公司、业主代表等参加的联席会议，及时有效解决物业管理活动中出现的矛盾、纠纷。各街道办事处要建立物业管理纠纷调处机制，物业管理普通纠纷由社区、街道一线及时调处化解，并上报区级主管部门。严重的矛盾由区相关部门牵头协调解决，并上报市级主管部门。

3．落实齐抓共管工作职责。区财政局要按照政办〔2012〕45号文件要求，把规范提升物业管理工作列入区财政年度资金安排，建立完善物业管理经费保障的长效机制；要安排一定资金作为整治、提升物业管理和奖励工作到位、成绩突出的物业管理单位及个人的专项经费。区住建局作为行业主管部门，除做好日常规范管理工作，应制定物业管理整改提升方案，指导并督促区属物业企业及管理项目进行规范管理、提升服务水平。行政执法、公安、交警、消防、工商、环保、司法、物价等职能部门要按照《市区人民政府关于进一步加强区物业管理工作的意见》（政文〔〕186号）明确的本部门在物业管理工作中的职责，进行责任分解，明确分管领导、责任科室、负责人、经办人。各有关部门要加强物业工作的监督管理职能，建立职能部门联动处理机制，强化部门协作配合，不推诿，不扯皮，及时处理检查中发现的问题；建立纠纷投诉调处机制，对执法工作中发现的或物业企业报告、业主投诉、媒体曝光的违法违规行为及时查处，处理到位。

4．推进业主委员会的成立与规范运作。各街道办事处要加强推进本辖区内小区业主委员会的组建。今年辖区内符合成立业委会条件的物业管理小区成立业委会应达到60%以上。区住建局应从行业管理方面出发，督促辖区内业主委员会建立健全规章制度，引导业主委员会规范运作，促进物业管理和社区管理有机结合，逐步形成社区内物业服务企业与业主委员会和睦相处、相互依托、和谐共建的新局面。

（二）加强物业监督管理力度

1．规范前期物业管理与承接查验工作。区住建局要按照前期物业管理招投标相关规定，做好辖区房地产项目前期物业招投标活动的指导和监督工作，当年预售的项目应100%实行前期物业招投标，并做到公平、公开、公正。同时督促房地产开发建设单位、物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作、办理物业交接手续。组织相关人员对承接查验进行检查，确保项目按规划审批内容建设完整，并做好物业承接查验备案手续。

2．加强住宅小区的巡查与整治。区住建局要牵头联合街道办事处、社区建立物业小区巡查制度。具体为日常检查、集中抽查、重点督查3项。日常检查内容主要为小区秩序维护、卫生清洁、绿化养护、保安值勤、共用部位和共用设施设备维护等，应每两个月对辖区所有物业小区巡查1次，并做好记录，督促物业服务企业切实履行物业服务合同，根据服务等级和服务标准，提供质价相符的物业服务。集中抽查内容为物业小区的物业承接查验制度落实、物业服务收费、消防安全、电梯安全、地下室（停车场所）、机电设备运行、二次供水卫生、装饰装修管理等。区住建局要积极配合市住建局工作，每季度组织开展1次集中抽查，确保小区和谐稳定、规范有序。重点督查是针对业主反映意见大、矛盾投诉多、整改不力的物业小区，区住建局要会同相关职能部门、街道、社区开展重点督促检查整治，确保突发事件的应急预案有效得以落实。对于巡查过程中发现的问题，相关部门要加大对违法违纪企业的处罚力度，坚决将侵犯业主合法权益的企业清除出物业管理市场，要将巡查结果作为物业企业项目评优、前期物业招投标准入、企业资质年检的重要依据。

3．深化老旧小区的整治与管理。各街道办事处、社区要在老旧小区整治试点的基础上，以点带面，进一步深化我区老旧住宅区的整治与管理。要根据城市街区布局、公用基础设施分布状况，按照统筹规划、条块结合、分步实施的原则，在逐步改善老旧住宅区的基础设施、环境卫生和治安防范之后，采取有条件的引进物业企业进行专业化管理服务、业主自治管理、社区有偿管理三种模式进行老旧住宅区物业管理，逐步提升老旧住宅区广大群众的生活环境与居住品质。

（三）提升物业管理服务水平

1．提高物业企业竞争能力。行业主管部门要指导、扶持物业企业做大、做强。物业企业要树立品牌意识，提高企业竞争力，积极探索转变提升行业的发展方式，通过现代科技的运用和商业模式的创新，不断拓宽物业服务领域，切实增强行业整体竞争能力。主管部门要鼓励、扶持符合二级以上资质条件的物业企业晋升资质，并逐年提高二级以上物业企业管理的覆盖面。

2．提升物业管理服务水平。物业企业应认真落实《省城市住宅小区物业服务规范》，提高物业小区服务水平，切实履行物业服务合同，实现秩序维护、卫生清洁、绿化养护、共用部位和共用设施设备维护等基础服务达标，为业主提供质价相符的物业服务，努力提高业主的满意率。行业主管部门要大力指导、帮助物业企业做好创建“物业管理示范住宅小区”工作。今年应做好辉映江山、明光花园2个住宅小区的创优工作，做到以点带面，提升管理服务水平，促进行业规范发展。

3．提高监管人员与从业人员素质。针对我区涉及物业监督管理的9个职能部门情况以及街道、社区物业管理从业人员素质，区住建局要牵头择期举办物业监督管理人员工作培训。通过专业培训，切实提高职能部门和街道、社区物业监督管理人员业务水平。同时借助物业协会平台积极开展物业服务管理经验学习交流活动，组织物业管理工作者、物业服务企业负责人学习借鉴省内外兄弟城市和我市优秀物业服务企业的先进物业管理模式，推广运用。定期组织物业经理岗位继续教育培训，不断提高管理水平，加强保安、保洁、绿化、给排水、机电设施维护等岗位人员培训，确保行业相关人员都能持证上岗或得到轮训。

三、实施步骤

（一）动员部署阶段（从2012年月日至月25日）

区物业管理工作领导小组要结合我区实际，组织召开相关部门、物业公司负责人、业主委员会和业主代表参加的会议，制订实施方案，做好部署安排。分析辖区内物业服务行业发展存在的问题，研讨行业发展方向，规范物业服务管理措施。区住建局应督促物业服务企业在自查的基础上制订整改提升方案，方案要落实到每一个物业服务项目，明确具体目标、内容和措施。

（二）组织实施阶段（从2012年月26日至11月30日）

各街道办事处、社区、各相关职能部门要紧密围绕着“完善物业管理工作机制、加强物业监督管理力度、提升物业管理服务水平”的目标任务，制定工作安排，扎实开展工作。

（三）检查验收阶段（从2012年12月1日至12月31日）

结合市里开展的检查验收，由区物业管理工作领导小组成立检查组对今年工作开展情况进行检查、考核。

四、工作要求

篇（3）

一、上半年工作重点

（一）做好“保安、保洁、保绿”小区三保工作

1、在保安工作方面，为了确保居民人身财产安全，所管辖的七个安置房小区实行每小时巡逻制度。上半年各管理处带领保安排查小区交通、消防等方面的安全隐患350多起，并都得到了及时的解决。

2、在保洁工作方面，为了营造干净和谐的人居环境，所管辖的七个安置房小区严格执行保洁责任区的包干工作制。上半年各管理处带领保洁对所在小区内每个路基阴井进行了集中清理整治工作，有效的解决了汛期排水难问题。

3、在保绿工作方面，为了改善小区生态环境，绿化工作人员对影响住户生活的树木进行了适当的修枝工作，对各小区内的绿地杂草进行每月一次的清除及修剪工作，对绿化部位喷洒药物，有效控制了病虫害。

（二）处理日常的报修、维修工作

据统计，上半年物管委所管辖的七个安置房小区物业管理处共处理进户门、疏通下水管道、疏通化粪池、更换开关、检修排水泵等各类维修1500余件；对飘窗渗水、墙体渗水、设备故障等方面的报修160余件，有效保障了各小区居民的正常生活。

（三）进行安全教育宣传活动

6月24日，物管委联合电梯维保单位在云景佳园安置房小区做了安全知识宣传活动以及电梯事故应急演练活动。活动现场发放了宣传材料120余份，受到了居民的广泛关注和热烈欢迎。通过此次活动，有效的加强了电梯安全管理力度，降低了事故的发生几率，保障了群众的生命财产安全。

（四）配合社区做好防疫工作

5月19日，物管委接到荣巷街道卫生服务中心及梁溪社区的通知，云景佳园安置房小区出现疑似麻疹病例，根据疫情防护要求对发生疑似病例的小区居民进行应急集中，5月20日下午在云景佳园小区内进行了免费的麻疹防疫接种，接种人数达150余人，保障了小区居民的人身安全。

（五）进行小区禽流感防护工作

面对突如其来的H7N9禽流感，物管委对所管辖的七个小区及时采取应对防范措施，组织各管理处工作人员多次上门查看小区居民的家禽养殖情况，并进行劝导，经过各管理处的共同努力，住户主动宰杀了家禽35余只，有效控制了疫情的蔓延。

二、目前存在的问题

（一）随着物管委管辖的小区规模逐渐壮大，管理支出逐年上升，给街道财政带来沉重负担。2013年7月1日起，上调全省最低工资标准，月工资标准由原来的1320元调至1480元，目前我物业工作人员140人，下半年起物管委工资支出总额每月将增加2.2万元。

（二）房屋设计上的不合理，增加了物业管理的难度，个别小区内露天平台及屋顶生活水箱缺少便于管理的合理通道，个别小区非机动车库安全通道设计上的不合理等等，以上各类问题容易引发后续使用时安全方面的问题，同时也给物业管理增加了难题。

（三）居民思想观念陈旧，安全意识淡薄。一些居民缺乏整体意识，个别业主只顾自己利益，私搭滥建，主要表现在自行车库和消防楼梯口堆放杂物现象严重，不仅存在安全隐患，还侵害了其他业主的合法权益。

三、下半年工作计划

（一）加大安全管理工作力度

为了进一步消除各类安全隐患，确保居民人身财产安全，物管委把加大安全管理工作力度作为首要任务。所管辖的七个小区管理处对消防通道进行有效的杂物清理工作，对各类设施设备进行每月的定检工作，做到及时保养与维修，每月制定安全隐患排查表，加大安全管理工作力度。

(二)提高物业管理服务质量

篇（4）

以党的*精神为指导，贯彻落实科学发展观，坚持“政府引导，立足社区，以人为本，因地制宜”的工作方针，依法拓展物业服务覆盖面，切实改善广大群众居住环境和质量，不断推进社区建设和物业服务共同发展，为不断满足广大群众日益增长的物质文化需要，构建和谐*昌，整体提升我区城市管理水平创造良好条件。

二、工作目标

2009年底前，全区134个社区（名单见附件1）老旧住宅区物业服务工作单位（机构）得到落实，长效管理制度初步建立，房屋及其配套设施设备管理权责清晰，服务基本到位，居住环境和质量进一步改善和提高，基本实现物业服务全覆盖。

三、组织机构及职责分工

（一）组织机构

*

各街道要高度重视，统一思想，成立街道物业管理小组，小组人员由各街道办事处主任担任组长，分管社会事务、城管和综治的副主任担任副组长，成员由街道派出所、社会事务科、城管执法中队、社区居委会、门栋业主代表等有关人员组成。

（二）职责分工

1、区房产局：依照《物业管理条例》及相关法规，加强物业服务企业资质管理；指导街道对符合条件的住宅小区建立业主大会制度、居民自治委员会制度或联席会议制度；组织对老旧住宅区物业服务工作的达标、考评和验收，落实奖励措施;加强物业管理政策法规的宣传；与街道办事处、区民政局等有关部门，做好老社区推行物业服务的指导、协调工作。

2、各街道办事处：负责调查老旧住宅区房屋及配套设施情况并登记造册；划分并确定辖区内物业服务单元，有序推进试点及推广工作；指导、协调和督促社区居委会和有关单位建立完善业主大会制度、居民自治委员会制度或联席会议制度；协同区房产局、民政局、城管局等相关部门及时化解推进社区物业服务中的各种矛盾；加强老社区推行物业服务的宣传发动，引导居民、业主正确认识物业服务，为老旧住宅区推行物业服务营造良好的舆论氛围。

3、区民政局：负责老旧住宅区物业服务自治组织的监督、管理；协助街道合理划分住宅区物业服务区域，推荐一批试点社区先行实施物业服务；配合街道办事处、区房产局及其他部门，做好老社区推进物业服务的协调工作。

4、区房地公司：负责老旧住宅区直管公房和售后公房的物业服务及“三无”水箱的清洗工作。

5、区城管局：负责老旧住宅区市容环境整治工作，维修社区内破损道路，加强违章占道、“三乱”整治工作；依法拆除老社区内的违法建设。

6、区建设局：按照年度计划，加强老旧住宅区内道路等基础设施的改造工作和社区内路灯的协调管理工作。

7、区卫生局：负责组织物业服务企业、街道办事处、相关部门和社区居委会开展群众性环境卫生整治，加强老旧住宅区“四害”灭治工作，预防和控制病媒生物和传播疾病的发生和流行，做好爱国卫生月活动的相关工作。

8、区水务局：负责老旧住宅区排水管网的维护管理，确保市政排水设施完善，井盖齐全，及时解决渍水问题。

9、区园林局：指导老旧住宅区开展绿化管理工作，负责社区绿化服务工作的技术指导和业务培训。

10、区环保局：负责老旧住宅区有证经营门点油烟、噪声等扰民问题的治理；创建绿色社区的宣传工作。

11、区文体局：负责老旧住宅区公益性健身器材和设施的管理与维护。

12、区物价局：依照《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》，负责老旧住宅区物业服务收费政策的认定工作，加强收费行为的监督和管理。

13、区劳动局：负责指导社区物业服务中介机构与物业服务人员建立合同制劳务关系；利用掌握的人力资源，向社区物业服务中介机构推荐人才；加强物业服务人员劳动技能的培训。

14、*昌*分局：负责对老旧住宅区的治安、消防工作进行监督和指导，落实治安联防措施，切实维护社区公共安全和秩序。

15、*昌工商分局：负责取缔社区内无照经营，查处违法经营，规范经营秩序。

16、*昌规划分局：负责查处老社区内批后违法建设，对改变房屋使用用途等违法行为进行查处和管理。

17、区财政局：负责老旧住宅区推行物业服务相关资金的筹措。

18、区文明办：负责指导街道、社区抓好老旧住宅区的文明创建工作，进一步提升老社区文明程度和市民文明素质。

四、物业服务单元划分及服务运作模式选择

按照老旧住宅区房屋、环境、配套设施和房屋产权的状况等实际情况，将社区内老旧住宅区划分为独立院落型、单位管理型和开放型三种类型的服务单元，每种类型服务单元可按居民自治管理型、街道（社区）管理型和单位管理型等三种基本模式，创造条件，分期分批推进物业服务。

（一）对社区内原规划建设的住宅区或相对独立且配套设施比较齐全的住宅区（院落），可将其划分为独立院落型物业服务单元

街道要指导、协调、督促社区居委会帮助该区域内的业主建立业主大会制度或联席会议制度。由业主委员会征求业主意见，通过投票的方式决定该单元采取何种形式的物业服务。一是决定对外招聘物业服务企业的，依法办理引入物业管理的手续；二是决定将物业服务委托给街道或社区代管的，按街道（社区）管理型的服务模式，业主委员会与街道或社区签订物业服务合同（协议）并执行；三是业主投票决定自治管理的，街道办事处、社区居委会要组织区域内的业主，按本方案第五点规定的物业服务内容承担自治管理工作。街道办事处负责对自治管理单元内物业服务工作情况进行检查、考核。

对未能建立业主大会制度的独立院落型单元，街道可组织社区居委会召集房屋管理（产权）单位、专业部门（单位）和业主、使用人代表建立联席会议制度，参照开放型服务单元推进物业服务工作。

（二）对社区内单位自管住宅区（院落）或直管公房、售后公房比较集中的住宅区（院落），可将其划分为单位管理型物业服务单元，采取单位管理型服务模式

其物业服务工作由房屋管理(产权)单位负责牵头组织和落实。可建立房屋管理(产权)单位负责召集，社区居委会和专业部门（单位）及业主、使用人代表组成的联席会议制度，共同协商并达成《物业服务协议》，推行单位管理型的物业服务模式。

对房屋管理（产权）单位因改制、破产等原因撤销或注销的，其所管理的住宅区（院落）的物业服务工作，由其上级主管部门（单位）负责牵头组织和落实。

（三）对社区内房屋用途多样，且产权复杂，又难以围墙建院的分散开放型住宅区，将其划分为一个或若干个开放型物业服务单元，采取居民自治管理型、街道（社区）管理型服务模式

街道办事处可按照该住宅区的规模、人口密度、居民生活习惯等因素，在该单元内建立社区居委会负责召集，房屋管理（产权）单位、专业部门（单位）和业主、使用人代表组成的联席会议制度，共同协商并达成《社区物业服务公约》，通过成立社区服务中心、居民自治委员会、社区物业服务中介等多种形式的社会组织，为住宅区提供物业服务。该社会组织可采取灵活多样的方式，针对住宅区内居民需求，有选择地提供环卫保洁、绿化管养、治安秩序维护、工程维修和家政等“菜单式”物业服务，按照保本微利的原则，对照服务内容向居民收取相应的物业服务费用，确保开放型老社区物业服务落实到位。

五、物业服务基本内容及收费形式

老旧住宅区日常物业服务一般包括下列事项：

1、保洁服务；

2、秩序维护服务；

3、房屋共用部位、设施设备的日常运行、维护服务；

4、绿化养护服务；

5、车辆进出、停泊服务。

以上日常费用标准由物业服务单位（机构）根据服务需求和质量标准，测算管理成本，提出收费标准，结合老城区居民的实际情况，召开价格听证会，在广泛征求广大业主、使用人和有关部门（单位）意见的基础上，制定双方可接受的收费机制，通过合同（协议）约定，报区物价局备案核准后，向使用人按月收取。物业服务机构要及时向广大业主公布收入的使用情况，接受业主的监督。

六、工作方法及步骤

（一）宣传准备阶段（2009年3月）

1、召开全区动员大会，签订街道、相关部门目标责任书。

2、各街道、各部门成立工作专班，制定具体推进方案。

3、各街道负责组织社区居委会在老旧住宅区张贴公告、发放通知，广泛进行宣传，营造良好的社会氛围。

4、各街道组织人员，对辖区内老旧住宅区进行全面摸底调查（摸底调查统计表见附件2），确定物业服务单元的划分和服务模式选择，并建档造册。

（二）组织实施阶段（2009年4月—10月）

1、做好试点工作（2009年4月20日—30日）。根据“先易后难，分步推进”的原则，各街道在合理划分的物业服务单元基础上，确定各单元的物业服务运作模式，可选择一定比例不同类型的单元先行启动物业服务工作。

4月下旬，区领导小组办公室对已实行物业管理和物业服务的单元进行检查，总结前期经验（重点是：单元划分、模式选择、业主大会制度或联席会议制度、物业服务合同或《社区物业服务公约》签订、收费标准确定），研究下一步工作推进方法。

2、全面推进阶段（2009年5月—10月）。各责任单位参照上阶段的工作经验，逐一明确剩余物业服务单元的工作计划，加大指导、协调和督促力度，全面完成目标任务。

（三）验收总结阶段（2009年11月）

由区领导小组办公室根据《**市中心城区老旧住宅区物业服务工作达标考核评分标准》，做好全区老旧住宅区推进物业服务工作的迎检准备，并根据市、区政府的有关规定，总结全区老旧住宅区物业服务工作达标情况，对优秀、达标社区进行表彰和奖励。

七、工作措施及要求

（一）落实责任，各司其职

各街道、相关部门要按照责任分工，加强协调，密切配合，切实加强老旧住宅区物业服务工作。对社区的不同情况，采取灵活多样的服务模式，确保各项工作落到实处。

（二）加强保障，务求实效

各街道要落实专人负责老旧社区物业服务的推行工作。鼓励和支持社区成立社区服务中心、物业服务中介等社会组织主动承接老旧住宅区物业服务。建立考评奖励制度，区政府将对年终考核达标的社区给予奖励。

（三）广泛宣传，营造氛围

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二、物业管理基础工作开展情况

自今年三月份全面接xxx物业管理工作以来，社区非常重视，成立了物业工作领导班子、制定了工作计划，做好了日常工作。

1、加强领导，规范了操作，加大了投入。社区聘请了六名清扫员，一名水电维修人员，5名跳蚤市场管理人员，明确了物管中心清扫员、监管员、协管员的管理职责，定期召开会议，实行路段负责制。社区还投入资金统一了制服，购置了清扫保洁工具及3台清扫车，给楼栋配备了40多个垃圾桶，共投入资金贰万多元。

2、对xxx路及炮后街3-6栋内的堆物及违章搭建进行了为期三天的全面清理，对院内花坛也进行了补栽，并请专人对三个花坛卫生进行日常管理。社区还加大了清扫保洁力度，实行定岗定责制。

3、加大宣传力度，社区红袖章每天都在xxx沿线进行“禁止乱扔垃圾，爱护环境”的电喇叭宣传。有效的遏制不文明行为

4、社区对盲道停车进行了整改，购置了设备，在市一中门面及华人蒸有味前设置了隔离墩，杜绝了盲道停车现象。

5、对xxx路沿线的石雕内的垃圾进行了清理，社区聘请了专人每天进行保洁，做到常态管理。

三、社区物管工作创新

社区在做好基础工作的同时，结合实际，对物业管理工作进行了创新。

1、在工作的推动上，对物管中心人员采用了奖勤罚懒制度，与聘用人员签订了协议，明确了职责，对工作搞得好的进行50-100元的奖励，对工作中出现错误的进行处罚，以此来提高他们工作的积极性。加大督查力度，由卫生专干和监管员进行日常检查

2、以楼幢管理推动居民自治。由于本社区的地理位置的特殊性（社区处在长沙市中心、周边有长沙市一中及xxx小学及文化艺术品市场及跳蚤市场），我社区居委会在“自治”上下功夫，根据各楼栋的不同情况采用了不同的管理模式，一是在3-6栋中成立了业主委员会，采取居民自治的方式进行管理。二是对于市博物馆、市一中等已建立正规物业公司和业委会的楼栋，加强了与公司和业委会的沟通，监督。较好地推动了居民自治，维护了居民自己的合法权益，强化了居民自治的意识和居民自我管理、自我服务的功能。单位与社区共管的模式。三是对于其他单位楼栋采取社区直接管理的模式进行。

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1、稳固充分就业型街道。

年初，科室制定了相应的就业工作计划，细化指标，落实工作责任，通过帮扶“4050”人员、“零就业家庭”及“一对一”各种方式下，使广大居民充分就业，就业率始终保持在93%左右，强化检查督查，在三个充分就业社区达标的基础上，稳固充分就业型街道的荣誉；

2、设法提高、解决原征地转户人员中的劳动力就业问题。

在稳定原征地转户人员就业率的基础上，积极主动地与区内外用人单位加强沟通与联系，推荐大中专毕业生及青年劳动力参加应聘，努力找寻符合与其自身素质相适应的工作岗位，先后组织多人多次参加区内外用工单位招聘会，鼓励自主创业，先后成立百帮创业型就业组织17个，加入组织的人数近90人，同时，帮助三家创业人员小额担保无息贷款60万元，还积极组织辖区企事业单位与“4050”人员开展面对面就业招聘会，拓宽了这部分人的就业渠道，先后就近解决大龄困难就业人员100人。

3、理顺辖区内用人单位劳动关系。

采取多种形式，将劳动合同法等法律法规宣传到每个单位、每个职工，做到了全覆盖，增强了广大职工的维权意识。结合劳动保障监察“两网化”监管体系建设，及时了解和处理辖区内劳动保障工作领域中的矛盾和问题，街道劳动保障监察中队能认真履行职责，积极协助并完成区劳动保障监察大队转交的各类案件，重点对用人单位的不规范用人行为给予纠正，对侵害劳动者合法权益的行为进行查处，有效预防和减少了违法案件的发生，维护了劳动者的合法权益。截止6月末，中队共收到投诉案件17件，调处成功率达到95%，为投诉者追要工资8.68万余元。科室有关人员在努力学习的基础上，业务办理能力得到了较为显著的提高。

4、做好被征地农民养老保障工作。

截止6月份未，为653名市级供养人员发放了养老金160.64万元；1436人在领取城乡居民养老保险金，发放每月70元/月.人,共计发放养老金60.31万元,同时,对末到龄855人的参保对象督促其及时缴费,缴费率现已达85%。

5、城镇居民医保工作继续全区率先完成。

继续按照往年的一些好的做法，充分发挥街、居所以工作人员的积极性，挖潜参加资源，截止区规定的时间，街道2013年居民医保工作已开始办理参保手续，将做到应保尽保。

二、民政救济工作

1、严格实施城市低保，规范申请办理程序。

本着“符合条件的一个不漏，不符合条件一个不保”的原则，依据市关于最低生活保障金实施细则的规定，科室在区民政局的指导下，从严把关，坚持原则，民主审核，阳光操作。低保档案资料得到更加规范。现街道两社区共有低保户87户，保障人口113人，截止6月末共累计发放低保金20.5万元，保证了困难群众的基本权益。

2、在医疗救助工作方面能按照《市区城乡困难群众医疗救助暂行办法》文件精神，今年截止6月底累计救助42人次，救助金额312420元，最大限度地保障了大病患者本人及家庭的利益，得到了居民的好评。

3、做好定恤定补人员补助金发放、部队军人立功奖励发放，退役士兵待安置期间生活费发放；积极开展双拥工作和双拥慰问走访活动，“多次向困难退伍军人、现役军人家中慰问，并送去慰问金、慰问品，同时做好拥军优属志愿者服务活动，组织志愿者上门为伤残军人提供理发、家电维修等服务78人次。

4、残联工作。残联正三轮车维修费5人2000元，残联助残日慰问12人4800元，重度残疾人生活救助35人9700元，贫困白内障手术12人。

三、资产管理工作

现科室负责悦江南酒店、合家福超市及两所幼儿园租赁的资产基本上都能按合同履行，租金按期收缴，确保了街道资产最大程度的增值。

四、辖区内商品房开发小区的社区事务管理的移交工作

在街道主要领导高度重视及亲自指挥下，将辖区开发小区的事务移交做为重点，科室通过改变工作思路及办法，利用一切可以利用的资源，本着重点突破、以点带面的原则，主要领导亲自协调、商谈，通过与开发单位的合作，街道的整体利益得到了最大的保证，为街道日后的发展打下了坚实的基础。目前已有恒润花园、两小区菜市场的住宅楼、蓝蝶苑、书香苑、岸上玫瑰、山水名城、颐园世家、宋都西湖、三盛颐景园等十三家签订移交协议，同时指导新建小区业主委员会的相继成立，目前8家已成立，4家正在履行成立手续。对于到期应换届的书香苑、天鹅湖畔小区业委会，科室正在指导、协调换届。

三、物业管理工作。

自2013年10月份市物业管理实行“三级管理、四级网络”以来，组织街居相关人员积极学习各项法律、法规，做到了从不了解、不懂，到了解、到懂、到熟悉。目前在三个社区的积极参与下，已初步练就了一批物业管理队伍，与辖区内各家物业管理企业及开发企业建立了良好的工作协作互动关系，物业管理框架已初步形成，为街道今后各项工作的在新建住宅小区及商务楼宇开展打下基础。2013年以来，各家物业企业的配合街、居工作的意愿明显加强，互相支持的力度也在加大。2013年1至6月，居民通过多种渠道投诉达106起，涉及到问题范围广、难度大，很能处理。

四、存在问题

1、居民就业。由于观念较为落后，就业压力较大，特别是接近已近退休的原征地转户人员由于生活费的来源原因，还需就业，另外大中专毕业生及青年人就业问题较为突出。

2、小区事务移交。开发商开发的住宅小区移交问题，虽然目前来说大多数开发商较支持，但对于有的开发商在13年以前规划中无体现办公服务用房，小区已通过其它途径验收，街道对该类小区无制约措拖。另外，市里有些主管职能部门不作为（例如市规划局规划处，贻误移交的时机，造成社区用房无法及时移交街道；

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二、改善民生，提升服务，让人民群众生活得更加幸福

房产服务中心以保障和改善民生作为工作的根本出发点和落脚点，以提升房产服务为宗旨，围绕服务百姓“零障碍”工程、三解三促、“沟通零距离、服务零投诉、管理零缝隙”主题创建活动，扎实开展各项服务工作。

一是深入推进小区管理工作。幸福家园创建是市委市政府2012年实施的重点工程之一，按照市委、市政府统一部署，我区强化领导，明确责任，通力协作，落实措施，制定了创建活动总体方案，明确创建牵头部门和责任单位，落实创建措施和监督检查办法，筹集并拨付了区级配套资金200万元。全区符合条件的小区全面开展文明小区和幸福家园示范小区创建，确定24个物管小区和24个非物管小区参与区级创建，并从中择优申报参与市级幸福家园示范小区的统一评比。房管部门作为牵头单位，建立领导包挂制度，坚持定期与不定期检查、抽查制度，组织各物业公司“走出”互相交流学习。同时，做好物业管理的日常管理工作。规范物业公司服务行为，坚持每月对小区抽检，发现问题限期整改；建立“黑名单”制度，对服务不好，投诉较多，且屡教不改的物业企业，除通报批评外，记入黑名单，并上报市局物业处备案；积极做好创优工作，为树品牌，推动行业发展，推选辖区内具备条件的优秀小区参创“国优、省优、市优”，今年共申报1个国优小区，4个市优小区；指导业主大会成立，发挥业主委员会作用，依法指导召开业主大会，选举业主委员会，全年共指导4个小区依法召开了业主大会；推进“三位一体”物管新机制，今年新增加10个“三位一体”物业管理模式小区。

二是深入解决中低收入家庭住房困难。今年以来，我们深化住房保障政策落实，广泛开展住房保障政策、法规的宣传，认真审核受理辖区居民的申报资料，接待群众来电、来访千余户，并对咨询反映问题事项详细记录，耐心细致给予解答处理。全年累计受理辖区居民的廉租房和低收入家庭住房补贴的申请357户，按政策规定，符合条件上报共12户，已按程序上报至市住保办审核。

三是深入实施汛期危旧房屋抢修。建立健全组织网络，根据领导分工，调整安委会领导小组成员。坚持定期安全检查，督促各单位做好安全防范工作。汛期，制定汛期抢险工作计划，坚持领导带班值班制度和24小时值班制度，成立10人抢修队，储备抢险物资，房屋抢险维修共计投入资金120.67万元，对辖区内1947.87m2国有直管公房进行了修缮加固，确保了住用户生命财产安全。

三、依法规范，加强协作，共同做好房屋租赁税收征管工作

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2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力；

3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；

4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。

二、根据以上分析，对XX项目物业建议如下：

1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。

2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。

三、物业管理提供日常服务的内容：

1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；

2、对市政道路的保洁；

3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）？

4、24小时水电维修；

5、对业主生活垃圾的定时清运；

6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；

7、项目范围内绿化的种植与养护；

8、业主能源费用的代收代缴；

9、定期花木杀虫及灭鼠；

10、暂住证等社区性证明的办理；

11、业主院落档案的管理。

四、物业特约服务－管家式服务体系：

1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。

3、管家式服务的内容：

A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）？

B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）

室内清洁

搬家、搬物

地板、地毯的清洁养护

代收洗、补、烫衣物

室内插花、装饰

代购日常生活用品

车辆清洗服务

家庭看护管理

宠物看护管理

C、为业主提供车辆接、送服务（付费并需要提前预约）

五、XX项目的安全保卫管理：

1、保卫部门日常工作内容：

24小时固定安全岗位的值勤

24小时流动岗位的安全及消防巡视

车辆停放的安全管理

特殊时间段道路车流、人流的疏导管理

2、保卫部门的设施设备：

中央控制室

与中控室连接的门禁对讲系统

设像监视系统

电子巡更系统

业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统

停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）

安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）

3、保卫部门提供的委托性特约服务：

礼仪性保卫

短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）

（以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目）

六、突发事件应急处理体系的建立

业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：

1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；

2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展；

3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；

前期物业管理方案（二）

公司所属前期驻点项目客服部：

为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准化，实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。

一、总体目标实施规范管理，保障服务质量。

二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关岗位职责

1、明确前期驻点项目物业管理架构

公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目品质保障部，由督察员按照《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和《员工手册》实施有效监督管理。

2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责。

三、建立和完善规范的工作流程和服务标准

（一）明确客服部工作计划

标准：由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面报告制度。

1、每周五下午17：00时前提交本周项目工作报告

报告内容包括：签约户数、未签约户数、存在问题及原因分析、客户意见和需求分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态、工程现场情况介绍等。

2、每月提交现场施工进展情况书面报告和项目工程进度记录表

报告内容包括：工程进展情况、存在问题及原因分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态。

3、下周工作计划 和重点。

4、合理化建议、意见

5、其他

（二）明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作计划

1、每周例会通报各部门前期驻点工作情况，同时提出下周工作计划和重点

2、研究分析各部门工作报告

3、研究分析物业管理新动态

4、实施培训和沟通

5、研究分析服务质量报告

6、其他

（三）建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系

1、建立前期驻点项目品质保障部，确定质量监督员

2、明确工作程序

a、督察员每天不少于对各部门驻点现场实施2次监督检查，并据实记录，不规范服务现场纠正。

检查内容主要包括：待人接物、仪容仪表、就餐、劳动纪律、现场秩序维护、清洁卫生、礼仪规范等。标准按照《员工手册》规定执行

督察员每周下午17：00前提交书面报告和分析改进意见

b、每月督察员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人，同时对相关数据进行分析研究

具体调查内容，附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表

督察员每月底前提交书面报告和分析改进意见

c、每季度前期驻点项目负责人书面调查开发建设单位法人或直接负责人，同时对相关数据进行研究分析。

具体调查内容，附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表

前期驻点项目负责人在每月首次例会上提交书面报告或直接负责人，同时向公司办公会报告。

（四）协调各项目开发建设单位建立客户报告制度

1、制定规范的联系函制度

2、建立和规范例会制度

3、协助建立客户联系报告制度。

四、建立长效的改进机制

1、成立前期驻点项目物业管理服务研究机构

2、研究机构目前主要工作任务

a、研究和总结 项目开盘秩序实施计划

b、制订和完善前期驻点项目负责人、物业顾问及相关人员的岗位职责、现场管理制度、员工手册等。

c、编写物业管理服务方面培训通用的教材

d、有计划编写各项目物业管理方案

e、有效实施形象策划系统

f、有计划实施各楼盘的物业管理员工内部培训

g、做好新技术、新材料、新方案的研究工作。

前期物业管理方案（三）

一、物业管理前期筹备工作

（一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。

（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。

（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。

（四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。

（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。

二、接管后的日常管理服务工作

（一）设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到"十二字方针"（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。

2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。

3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。

4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。

6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。

7、配有消防系统设施设备，能随时启用。

8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。

9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。

10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。

（三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定：

1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；

2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；

3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；

4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；

5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；

6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；

（四）环卫绿化工作：

1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。

2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。

3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。

4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。

5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。

（五）环境和卫生管理规定

为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：

一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。

二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。

三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。

四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。

五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。

六、豢养宠物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。

七、保持小区的安静，不得在休息时间（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。

八、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物

（六）加强二次装修跟踪管理，业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议，每天检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。

（七）积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主提供中介电话，方便业主购机船票、请保姆、请钟点工等。

（八）根据本小区情况，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。

三、小区车辆管理规定

1、自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放；

2、管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定的安全距离；

3、车辆管理员应提醒车主停放好车辆后锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品应随身带走；

4、机动车辆在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号；

5、不准在小区内任何场所试车、修车、练习；

6、不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，如有损坏应照价赔偿；

7、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机动车必须停放在专用场地内（消防车、警车、救护车除外）；

8、不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施；

9、保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。

四、管理模式

（一）拟采取的管理方式

服 务质量是企业生存之本，管理处必须贯彻以下标准：管理无空挡，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。物业管理要上水 平，就要发挥社区整体上下功夫，形成物业管理企业，业主委员会、社区居委会、公安派出所等部门紧密联系的"共建"机制。

（二）管理处组织机构

1、办公室：

（1）负责日常事物，代收报纸信件

（2）检查楼宇和绿化养护、保洁

（3）协调处理邻里关系

2、工程部：

（1）负责房屋质量检查

（2）建立设备设施维保计划

（3）做好日常维修保养工作

3、财务部：

（1）管好用好财务

（2）负责日常收管理费、租金、代收费等

（3）统购日常维修器材、分发器材

4、保安部：

（1）选好保安员搞好培训，管好保安

（2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序

（3）与街道建立联网治安，加强周边环境安全

（三）管理人员的配备

1、项目经理1人，全面负责小区日常事务管理。

2、物业主管及客户服务4人，负责楼宇的检查服务及收费等。

3、水电工6人，负责小区日常水电及工程维修。

篇（9）

以科学发展观为指导，围绕街道经济和社会发展大局，坚持“统一领导、分工负责、条块结合、全员参与”的原则，兼顾短期和中长期效果，加大投入，强化措施，完善机制，发挥合力，加强宣传，全面深入开展街道城市环境综合整治工作。

二、工作目标

围绕城市噪声、建设扬尘、水环境、环境卫生、市容环境秩序、工业企业排污、居住区综合整治、违法建设等方面的突出问题进行专项集中整治、重点整治，确保重点区域、重点行业的整治短期内取得明显成效，同时注重建立完善工作机制，实施长效化管理，使街道城市整体的大气、水、声环境及城市面貌不断改善，城市形象持续提升。

三、主要工作任务及分工

（一）噪声污染整治专项（总牵头部门：经贸办）

落实《市市区环境噪声污染综合整治专项行动工作方案》，对六类噪声源进行集中整治，减少噪声扰民现象。

1、集中整治夜间施工噪声扰民问题，包括建筑施工、道路施工以及市政建设等夜间施工噪声的整治。

责任部门：经贸办（牵头）、城管中队、建管办

2、集中整治歌厅、酒吧等娱乐行业音响噪声扰民问题。

责任部门：派出所（牵头）、科教文卫、工商所

3、集中整治企事业单位使用固定设备产生的噪声污染，包括使用风机、水泵、金属切割、空调、冷却塔、排风机、油烟机等固定设备，导致噪声超标排放，干扰周围居民正常生活的违法行为。

责任部门：经贸办

4、集中整治公共广场娱乐、集会等活动噪声扰民污染。

责任部门：派出所（牵头）、城管中队

5、集中整治室外商业经营活动产生的噪声扰民污染。重点整治在居民区和公共场所的商家促销、流动商贩使用音响设备、路边摊以及早、夜市市场经营叫卖等噪声扰民的违法行为。

责任部门：城管中队（牵头）、经贸办、工商所

6、集中整治机动车交通噪声扰民污染。重点整治城区机动车、旅游景区车辆违反禁鸣规定、车辆不正确使用警报器和音响装置噪声扰民的违法行为。

责任部门：交警中队

（二）施工扬尘污染整治专项（总牵头部门：城管中队）

1、进一步规范各类建设施工行为，对城市规划区内建筑施工、拆迁施工、路面及管线施工进行专项整治，坚决查处控制扬尘不力的建设单位和施工单位。

责任部门：城管中队（牵头）、建管办

2、全面加大现场督查力度，要求土地、施工工地渣土堆放场所全覆盖；拆迁工地全部采取围挡、覆盖和洒水降尘措施，所有渣土运输车辆出工地前必须将轮胎和车身冲洗干净。

责任部门：城管中队

3、所有渣土运输车辆加盖封闭运输，严肃查处渣土运输车辆超载、洒漏现象。

责任部门：城管中队（牵头）、交警中队、交管所

（三）水环境综合整治专项（总牵头部门：经贸办）

1、.加强河流沿岸排污口排查和日常监督检查工作，严肃查处超标排污行为。

责任部门：经贸办（牵头）、农业服务中心

2、加快截污管网建设，采取临时截污和完善雨污分流相结合的措施，尽快减少直排入河、入海污染物量，有效改善水环境质量。

责任部门：经贸办（牵头）、市政公路

3、增加沿河园林绿化和生态景观建设，改善城市绿化环境。

责任部门：农业办公室

4、完成年河道治理工作计划，加大投入，推动城市河流下游及支流的河道清淤、垃圾清理工作。

责任部门：农业服务中心

5、根除河岸违法乱倒建筑垃圾、生活垃圾行为。

责任部门：园林环卫

（四）城市环境卫生整治专项（总牵头部门：园林环卫）

1、.按照区域划分，加强各责任区日常环境卫生保洁，实施精细化管理；清查生活垃圾收集、转运设施，查漏补缺，维修完善，保障生活垃圾及时清运。

责任部门：园林环卫

2、加强垃圾运输车管理，生活垃圾全部实行密闭化运输；垃圾压缩运输车在行驶中确保无渗滤液洒漏。

责任部门：园林环卫

3、加大投入，增加道路保洁机械清扫车辆。

责任部门：园林环卫

4、组织清除主要道路两侧白色垃圾。

责任部门：园林环卫

5、严肃查处焚烧工业垃圾、乱倒工业垃圾行为。

责任部门：经贸办

6、严肃查处焚烧生活垃圾、乱倒生活垃圾行为。

责任部门：园林环卫

（五）市容环境秩序整治专项（总牵头部门：城管中队）

1、加强饭店室外烧烤及露天烧烤摊的管理，严肃查处违法经营、油烟扰民等行为。

责任部门：城管中队（牵头）、经贸办、工商所

2、加大乱贴乱画、非法小广告、占路经营等不文明行为查处力度。

责任部门：城管中队

3、进一步规范户外广告的设置行为，对全街道范围内不符合设置规划、设置技术规范，未经批准擅自设置、超出批准期限的，不符合户外广告亮化要求的，不按规定公益广告的和存在安全隐患的各类户外广告进行全面整治。

责任部门：城管中队

（六）工业企业排污整治专项（总牵头部门：经贸办）

1、深入开展整治违法排污保障群众健康专项行动，加密对重点企业、环境敏感区域（环湾、城市河流沿岸、居民区、饮用水源地上游等）内企业的环保监督检查，严厉打击违规建设、超标排污等违法行为。并制定方案，落实计划，治理毗邻居民区工业企业污染。

责任部门：经贸办

2、制定方案，落实计划，加快推进老工业企业搬迁。

责任部门：经贸办

（七）居住区综合整治专项（总牵头部门：城市化办公室）

1、对未实行物业管理的居住区，纳入居委会管理，并成立业主委员会，聘请物业管理公司实施物业管理；进一步理顺物业管理体制，建立由街道牵头的物业管理联席会议制度。

责任部门：城市化办公室、各相关社区

2、整治小区内乱搭乱建、乱摆乱放、毁坏公共服务设施及各类扰民行为。

责任部门：城管中队、相关社区

3、加强小区治安管理

责任部门：派出所、相关社区

（八）违法建设整治专项（总牵头部门：城管中队）

严厉查处各类违法建设。

责任部门：城管中队

四、实施步骤

分三个阶段实施。

（一）宣传发动（年5月中旬）

街道办事处召开会议进行统一部署，各牵头部门、责任部门进一步制定细化工作方案，组织召开专项整治、辖区重点整治动员会，明确目标、重点任务，落实责任分工和人力、财力投入。宣传部门围绕整治工作重点，制定落实宣传方案，发挥各类媒体作用，加强宣传造势，采取正面引导和问题曝光相结合的方式，广泛宣传，及时跟进，充分吸纳广大市民建议，全面推动整治活动不断深入。

（二）集中整治（年5月下旬至6月）

各牵头部门、责任部门全面落实整治方案，用一个多月的时间，开展一次大规模的集中整治活动，重点对上述八方面的问题进行全面排查梳理，发现一处问题整治一处；对短期内不能解决的重点、难点问题制定中长期解决方案，并由负责部门跟踪督查。各专项整治活动的牵头部门组织相关部门，对活动情况进行集中督查或抽查。宣传部门要加强对集中整治月活动情况的宣传报道。

（三）巩固提升（年7月至12月）

各牵头部门、责任部门认真总结集中整治活动成果及日常监管工作中的经验教训，建立完善长效管理工作机制和有关管理规定，将整治活动纳入常态化管理，不断提高城市环境管理水平；加大对集中整治活动期间遗留问题的解决力度；定期或不定期组织开展“回头看”活动，检验整治活动和长效管理成效；宣传部门会同专项整治牵头部门对整治活动成果组织开展全方位宣传报道，让广大市民感受到整治活动带来的变化，了解整治活动的成果。11月至12月，各专项整治的牵头部门再组织一次集中督查或抽查活动。

五、组织领导

篇（10）

2、服务周到，有求必答，工完料净，场地清。3

3、物业管理过程中如需要暂时停水、停电，应保证及时通知到用户。3

4、上下水、电气、暖气、土建维修，零修事不过夜。3

水、电、暖、土建维修5、按照规定时间、规定次数供应热水。3

6、保证用户上下水畅通，上下水无跑、冒、滴、漏现象。3

（30分）7、室外公共设施如路灯、楼道灯、单元门实行每月巡检。3

8、电修、土建、水暖服务实行承诺制。3

9、保证小区住宅室内温度不低于16℃。3

10、保修期内属于施工单位负责的维修项目，及时联系维修，认真检查服务质量。3

1、新植树木健壮，冠形均匀，树干通直，树木成活率不低于90，保护措施完整。2

树木2、乔木树冠无折悬枝，树高5米以下无枯死枝，无病腐枝，无虫害。2

(8分）3、花灌木冠形美观，修剪合理。无蛛网、灰网、无折悬枝和枯死枝条、无病虫害。2

4、绿篱冠形整齐，修剪及时，无缺苗断空。篱丛内无枯枝、杂草、杂物、无蛛丝网。2

1、单一草坪品种纯正，修剪及时，（草坪高度不超过15厘米）不缺水少肥。2

绿化草坪地被2、绿地内杂草及裸土率不超过5。2

(25分)（5分）3、绿地内无明显人为践踏的斑秃或道路。1

花坛花带1、花坛花带整体效果好，品种配置合理，密度适宜，单一品种高度整齐一致。1

（2分）2、花卉生长繁茂，无杂草、无枯死植株，无病虫害，花坛、花带裸土率不超过5。1

1、校园路面平整，地面不大于5，硬铺装破损面积不大于2。1

道路设施2、园林小品布置得当，艺术水平高，无人为损害。1

园林小品3、路灯、座椅及休闲设施完整无缺，卫生状况好。1

（5分）4、喷泉、水景水质好，水面无漂浮物。1

5、宣传栏、揭示板、警示牌、路标安放牢固，字迹清晰、无人为损坏。1

1、道路、广场清洁无淤泥，无堆放物，视野内无丢弃物。2

绿地卫生2、主要街道50米内要放置一个果皮箱。果皮箱完好可用，表面清洁，清理及时。2

（5分）3、绿地内无乱贴乱画、无卫生死角。1

1、路面无明显污迹，无渣土堆积，无废弃物，无蚊蝇孳生地。3

室外2、责任区内无卫生死角。4

（13分）3、冬季路面无积雪，无积冰；春、夏、秋季无积水，保证道路畅通。3

保洁　4、垃圾日产日清，不堆积。3

(25分)　1、公共场所地面保持干净，无痰迹，无积水，无碎纸等杂物。3

室内2、办公区、教学区、家属区楼梯扶手保持干净，无尘土。3

（12分）3、厕所里无异味，门、地面清洁，便池、水池光洁，厕所保持通风良好。3

4、楼道内干净整洁，无杂物堆积。3

1、具有完备的物业管理规章制度和操作规程。2

管理措施2、具有当年的工作计划和长远的工作规划。2

（10分）3、具有稳定的专业队伍，物业管理工作相关人员经过培训，持证上岗。2

4、设有一系列的服务电话，用户如遇到问题，可拨打相应的服务电话。2

其它　5、独立立项、招标的各类维修工程项目，能够按照甲方的质量要求认真完成。2

（20分）　1、全年无重大责任事故发生。(若发生重大安全事故，一票否决)2

2、树立“天天防火、夜夜防盗”的防范意识，加强对服务人员的思想教育。2

安全3、安全防火制度、措施健全，安全防火组织机构完备。2

（10分）4、有巡回检查制度，有检查记录；防火设施、数量心中有数。2